Giải pháp nào chặn 'kích sóng' đất?

ẢNH: NGUYỄN TRƯỜNG

Kết luận chính thức phải chờ cơ quan chức năng. Nhưng đến thời điểm hiện tại, việc các lô đất được đấu giá với mức giá vượt ngoài tưởng tượng đã và đang tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản (BĐS). Vậy, giải pháp nào ngăn chặn tình trạng này?

Nên tạm dừng đấu giá?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, thị trường BĐS đã mất cân đối trong thời gian dài khi nhu cầu đầu tư rất lớn nhưng nguồn cung lại vô cùng khan hiếm. Vì thế, sự xuất hiện của vài chục lô "đất sạch" được đưa ra đấu giá, nhà đầu tư "ào ào" tham gia là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, mức giá trúng đấu giá quá cao như các cuộc đấu giá gần đây lại là điều không bình thường, thể hiện sự lũng đoạn thị trường. Điển hình như ở H.Hoài Đức, giá đất ở khu vực trung tâm thị trấn khoảng 50 triệu đồng/m², thế nhưng khu vực đấu giá vị trí không đắc địa bằng thì giá cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng/m².

Ông Đính đặt vấn đề: Tại sao biết là có sự không bình thường nhưng tình trạng này liên tục diễn ra, từ vụ công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho đến các phiên đấu giá ở ngoại thành Hà Nội? Phải chăng hệ thống quy định về lĩnh vực này đang có bất cập, không bao quát hết và không đủ chặt chẽ để ngăn chặn?

Dẫn quy định tại luật Kinh doanh BĐS, ông Đính nhận định đây là thời điểm nhà nước cần thực hiện các chính sách để điều tiết thị trường, bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững.

Ông Đính kiến nghị tạm dừng các cuộc đấu giá đất để nhìn lại, đánh giá, hoàn thiện hành lang pháp lý; đảm bảo không xảy ra tình trạng tiêu cực, nếu xảy ra thì cũng có chế tài đủ sức răn đe. "Hành lang pháp lý ấy phải đủ mạnh, để người tham gia đấu giá không thể và không dám lợi dụng "kích sóng". Không thể bỏ ra 100 - 200 triệu đồng tiền đặt cọc là tác động được đến thị trường hàng chục, thậm chí hàng trăm tỉ đồng", ông Đính nói.

Ngăn trả giá vô tội vạ rồi bỏ cọc

Chung quan điểm, luật sư (LS) Nguyễn Ngọc Hùng (Trưởng văn phòng LS Kết nối, Đoàn LS TP.Hà Nội) cho rằng đang có những lỗ hổng về đấu giá đất cần được khắc phục. Một trong số này là khâu xác định giá khởi điểm.

Như vụ đấu giá đất tại H.Hoài Đức, giá thị trường xung quanh khu vực đấu giá khoảng 30 - 40 triệu đồng/m², nhưng giá khởi điểm chỉ là 7,3 triệu đồng/m², đến lúc trúng đấu giá cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng/m². Điều này cho thấy giá khởi điểm không sát với thực tế. Giá khởi điểm thấp đồng nghĩa mức tiền đặt cọc thấp, nguy cơ bỏ cọc cao. Để ngăn chặn tình trạng "kích sóng" thì phải giảm tối đa câu chuyện trả giá vô tội vạ rồi bỏ cọc; muốn làm được, trước tiên phải xác định giá khởi điểm cho phù hợp.

Theo LS Hùng, có 2 khía cạnh cần xem xét. Thứ nhất, nếu giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường, không thể không xem xét trách nhiệm của hội đồng định giá. "Thấp hơn 30 - 40% có thể chấp nhận, nhưng thấp hơn 3 - 4 lần thì có vấn đề, ít nhất là anh đã thiếu trách nhiệm trong việc khảo sát, cập nhật giá cả thực tiễn", vị LS nói. Thứ hai, khi tổ chức đấu giá, nhất là đấu giá đất, người có tài sản đấu giá nên mời các đơn vị thẩm định giá độc lập cùng tham gia, để việc xác định giá khởi điểm khách quan, chính xác nhất.

Ngoài giá khởi điểm, ông Hùng đề xuất tăng mức đặt cọc tịnh tiến theo giá trị tài sản đấu giá. Khi tài sản đấu giá được trả giá gấp 2 - 3 lần giá khởi điểm, cuộc đấu giá cần tạm dừng để xác định lại giá trị tài sản đấu giá, mức đặt cọc phải được điều chỉnh theo hướng tăng tương ứng. Nếu mức đặt cọc bằng 10 - 20% giá trúng đấu giá, người tham gia đấu giá sẽ thận trọng hơn trước khi quyết định trả giá hoặc bỏ cọc.

Một biện pháp nữa là bắt buộc người tham gia đấu giá chứng minh tài chính bằng việc nộp tiền ký quỹ nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Khi đấu giá, người tham gia đấu giá chỉ được trả giá trong phạm vi đã ký quỹ, đơn vị tổ chức đấu giá có quyền trích luôn số tiền này cho mỗi lần đấu giá thành công. "Tiền thật, người thật, sẽ rất khó xảy ra câu chuyện bỏ cọc để kích sóng", LS Hùng nhận định.

Căn cơ là chính sách thuế

Ở góc nhìn khác, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng các giải pháp bịt kẽ hở trong đấu giá đất sẽ chỉ giải quyết được một phần. Bởi lẽ, nếu không có đấu giá, đất vẫn có thể bị "kích sóng" bằng những chiêu trò khác. Câu hỏi cần giải đáp, đó là vì sao thị trường lại có thể bị "kích sóng" do những chiêu trò này.

Theo GS Võ, BĐS tăng giá một cách "nghiêm túc" là khi có sự lao động để tạo ra giá trị gia tăng. Còn nếu chỉ ngồi chờ hoặc sử dụng thủ thuật để tăng giá, thì đó là giá ảo. Giá ảo sẽ khiến nền kinh tế đối mặt lạm phát, các lĩnh vực sản xuất hàng hóa, dịch vụ chịu thua thiệt. Ông dẫn ví dụ khoảng 10 năm trước, mức giá 50 triệu đồng/m² dành cho phân khúc chung cư hạng sang, còn hiện tại nhà ở xã hội cũng rao bán xấp xỉ con số này. "Tăng như vậy, thị trường nào chịu nổi", ông Võ nói và nhận định tình trạng "kích sóng" BĐS thời gian qua không thể không nhắc đến giới kinh doanh BĐS liên tục mua đi bán lại, tìm kiếm lợi nhuận cho bản thân.

Để thị trường BĐS ổn định, GS Đặng Hùng Võ cho rằng không có cách nào khác ngoài đổi mới chính sách thuế. Việc này thế giới đã làm, đã chứng minh. Sắc thuế BĐS cần xây dựng sao cho số lượng người đầu cơ, tích trữ BĐS ở chừng mực nhất định, không thể xâm chiếm gần như toàn bộ thị trường, khiến người thu nhập thấp gần như không có chỗ đứng.

Tại VN, yêu cầu cải cách thuế BĐS từng nhiều lần đặt ra. Gần đây nhất, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16.6.2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng nêu rõ: Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Tuy nhiên đến nay, tỷ suất thuế đánh vào BĐS vẫn chỉ là 0,03%, bất kể sở hữu bao nhiêu BĐS.

GS Võ kiến nghị cần rà soát tổng số BĐS, số lượng sử dụng, số lượng không sử dụng, nhu cầu sử dụng của từng nhóm đối tượng… để tính toán, xây dựng một mức trung bình. Nếu số lượng BĐS nằm trong mức trung bình này thì áp thuế như thông thường, nếu vượt mức thì đánh thuế tịnh tiến, vượt càng cao thì thuế càng cao. Như vậy, số lượng người đầu cơ BĐS sẽ giảm, thị trường trở nên lành mạnh, minh bạch hơn.