Lo thiếu quỹ đất ở để làm nhà ở thương mại

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết các doanh nghiệp rất hoan nghênh luật Đất đai 2024 quy định thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển KT-XH. Tuy nhiên, luật lại có một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, quy định tại điểm b khoản 1 điều 127 luật Đất đai 2024 có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5 - 7 năm tới đây thì thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại.

Lý do là tổ chức phát triển quỹ đất của nhà nước chưa thể tạo quỹ đất để thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Nên với quy định "chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở" cùng với khoản 6 điều 127 luật Đất đai 2024 quy định "trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác" sẽ làm lợi cho các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt. Nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.

Đình Sơn

Do vậy, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ vui mừng khi Quốc hội cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật Đất đai.

Quy định chưa thực tế

Từ kinh nghiệm thực tế của doanh nghiệp mình, ông Trần Anh Tú, Công ty Anh Tú, cho hay trước đây công ty ông mua đất nông nghiệp để làm dự án nhưng nhiều năm nay không thể triển khai vì vướng quy định không có đất ở. "Chúng tôi đã ê ẩm khi đi đền bù. Đền bù xong thì làm mãi không ra pháp lý với một quy định rất "éo le" là phải có đất ở hoặc một phần đất ở mới được làm dự án. Trong khi đó, doanh nghiệp tha thiết mong muốn nhà nước đứng ra bồi thường để có quỹ đất sạch đem đấu giá, đấu thầu, cung cấp quỹ đất cho doanh nghiệp thì đến nay nhà nước chưa làm được điều này nên phải có cơ chế để doanh nghiệp đi mua đất làm dự án, trong đó có cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp", ông Tú dẫn chứng và nhấn mạnh hiện nay dự án có đất ở chiếm tỷ lệ rất ít, nằm rải rác ở các quận trung tâm đô thị và rất nhỏ, khó làm được các dự án quy mô lớn. Do vậy cần có cơ chế để doanh nghiệp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác làm dự án nhà ở thương mại. Tránh trường hợp dự án phải có ít nhất 1 m² đất ở mới được làm nhà ở thương mại.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, phân tích trong tờ trình dự thảo luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ đã có đưa vào nội dung cho doanh nghiệp chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, cuối cùng trong luật không có quy định về nội dung này. Dù vậy, Quốc hội cũng cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật Đất đai.

"Quy định như vậy thì Chính phủ phải quyết liệt ra nghị quyết để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Bởi việc phải có đất ở mới cho làm dự án nhà ở thương mại là rất khó. Miễn sao có đất phù hợp quy hoạch thì cho làm dự án, đâu cần thiết phải có đất ở", ông Dũng nói và nhấn mạnh nếu phải có ít nhất 1 m² đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại và yêu cầu dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở là bất hợp lý.

Đồng thời làm vô hiệu hóa về quản lý nhà nước bằng quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bởi vì ngay từ khi "khai thiên lập địa" thì đất đơn giản thuần túy chỉ là đất (không phân biệt đất ở hay đất loại nào khác). Trong quá trình phát triển theo quy luật tự nhiên, theo quy hoạch và thực tế thì mới định hình các loại đất, chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch đó. Ngoài ra, xét về tiêu chí để đưa ra chế định trên, có các điểm bất hợp lý. Cần đặt câu hỏi: Tại sao chỉ hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại mà không áp dụng chung cho các dự án khác. Điều này gây ra sự bất bình đẳng trong nguyên tắc quyền sử dụng đất.

Một số chuyên gia lại đặt vấn đề tại sao đối với các dự án theo cơ chế đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì không yêu cầu trong khu đất hiện trạng đó phải có chút đất ở. Thực tế, yêu cầu phải có ít nhất 1 m² đất ở mới được chỉ định làm dự án nhà ở thương mại là không dựa trên cơ sở nào cả. Quy định này sẽ gây nghẽn vấn đề pháp lý về đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại, gây ảnh hưởng, lãng phí nguồn lực về đất đai.