Trước đó, năm 2020, Báo Thanh Niên đã có loạt bài Vạch thủ đoạn lừa bán chung cư mini phản ánh các chung cư mini như Tân Đức 1 (185 căn), Tân Đức 2 (185 căn), Mỹ Hạnh 1 (240 căn), Mỹ Hạnh 2 (115 căn), Mỹ Hạnh 3 (130 căn), Long Phát (180 căn), Mỹ Cát, Tân Đô (213 căn), Mỹ Hạnh Hoàng Gia (156 căn)… được quảng cáo, mở bán rầm rộ. Những chung cư này được xây dựng với giấy phép thể hiện là nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, chủ đất đã cơi nới, ngăn thành các căn hộ nhỏ, sau đó quảng cáo là chung cư mini để ký hợp đồng bán cho khách hàng.
Ngay sau khi loạt bài được đăng tải, chính quyền địa phương từ cấp xã đến cấp tỉnh tại Long An đã vào cuộc mạnh mẽ, xử lý các chung cư này. Trong đó, Chủ tịch UBND tỉnh Long An đã ký kết luận thanh tra về việc chấp hành các quy định của pháp luật trong lĩnh vực đầu tư đất đai, xây dựng, môi trường kinh doanh bất động sản đối với các công trình xây dựng tại xã Mỹ Hạnh Nam, xã Đức Hòa Hạ (H.Đức Hòa).
Trong kết luận nêu rõ có 12 công trình xây dựng với tên gọi "nhà trọ" tại các vị trí có mục đích sử dụng đất là đất ở nông thôn ở xã Đức Hòa Hạ và xã Mỹ Hạnh Nam. Các công trình trên đã thi công xây dựng hoặc có bản vẽ thiết kế theo hình thức nhiều tầng, nhiều căn hộ, với mục đích cho thuê mà không thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật như: không có chủ trương đầu tư, không thẩm định thiết kế, xây dựng không phép hoặc xây dựng sai phép, mua bán các căn hộ khi chưa đủ điều kiện... có thể dẫn đến nhiều hệ lụy như không đảm bảo về PCCC, môi trường, không kiểm soát được chất lượng công trình, quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Đồng thời, việc mua bán khi chưa đủ điều kiện dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo đông người giữa người mua và người bán, gây mất an ninh trật tự tại địa phương... Khi đó, UBND tỉnh Long An yêu cầu Chủ tịch UBND H.Đức Hòa thu hồi 5 giấy phép xây dựng, các công trình còn lại bị yêu cầu ngưng xây dựng. Trong 60 ngày phải lập thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Quá thời hạn nêu trên, nếu không điều chỉnh được giấy phép xây dựng thì áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, nếu không tự tháo dỡ sẽ bị cưỡng chế phá dỡ.
Dù chưa xây dựng xong nhưng các chung cư này đã “lùa” dân vào ở
Đình Sơn
Những tưởng sau đợt ra quân mạnh mẽ nói trên, các khu nhà núp bóng chung cư mini sẽ bị tháo dỡ. Thế nhưng sau gần 4 năm trở lại, hầu hết trong số các chung cư này vẫn tồn tại. Nhiều chung cư trong số đó đã xây dựng hoàn thiện giao nhà cho khách hàng. Một số đang xây dựng dở dang nhưng cũng "lùa" người dân vào ở. Đáng nói, các chung cư mini bị "điểm mặt, đặt tên" cách không quá xa trụ sở UBND xã Mỹ Hạnh Nam và UBND xã Đức Hòa Hạ.
Để làm rõ vấn đề này, chúng tôi đã đến gặp ông Phan Văn Anh Phụng, Chủ tịch UBND xã Mỹ Hạnh Nam, thì được ông hướng dẫn qua phòng tiếp công dân, gửi lại câu hỏi. Tìm gặp ông Nguyễn Tuấn Khanh, Chủ tịch UBND xã Đức Hòa Hạ, thì ông Khanh cho biết về nhận chức Chủ tịch xã sau khi sự việc đã xảy ra. UBND tỉnh có lập đoàn kiểm tra và có kết luận, có hướng xử lý khắc phục. Sau đó, chủ các chung cư khắc phục bằng cách xin chủ trương đầu tư, bổ sung giấy phép xây dựng và hiện nay Sở KH-ĐT đang thụ lý hồ sơ. Các chung cư đã bị đình chỉ xây dựng từ thời điểm đó nên không có căn nào hoàn thiện, hiện các hộ dân chỉ vào ở tạm.
"Chúng tôi cương quyết xử lý nên không có thêm chung cư mini nào được xây dựng. Một trong số các chủ đầu tư đang bị xử lý hình sự. Những khu nhà đó thực tế là nhà trọ trá hình, không phải chung cư mini và chủ nhà bán bằng hình thức hợp đồng mà không có cơ quan chức năng nào chứng. Giai đoạn trước UBND tỉnh có chủ trương đất ở người dân được xin phép xây nhà trọ nhưng họ biến tướng, trá hình thành chung cư mini và đã bị xử phạt hành chính, yêu cầu dừng thi công. Những người mua nhà bằng hợp đồng tay không được pháp luật công nhận hoặc mua bằng hình thức vi bằng. Nếu có đơn thư tố cáo, xin gửi về cho UBND xã để xử lý và báo cáo cho UBND tỉnh, tránh để xảy ra điểm nóng về khiếu kiện, tranh chấp", ông Khanh cho biết.
Công trình sai phạm đã có quyết định xử lý nhưng vẫn tồn tại nhiều năm
Đình Sơn
Kỳ vọng vào các luật mới
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, nhà "3 chung" hay chung cư mini tồn tại do chính quyền địa phương không nghiêm, thậm chí là cán bộ bao che. Bởi một công trình không thể xây ngày một ngày hai là xong mà phải mất mấy tháng. Những khu nhà này giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ, không được cấp phép để xây dựng chung cư mini nên người mua nhà thực chất là đang đi thuê để ở chứ không được sở hữu lâu dài vì nhà này không tồn tại, không đúng về pháp lý. Đây là cách lách luật, thậm chí là lừa đảo của các chủ đầu tư. Những căn nhà này không thể làm sổ hồng, cũng không thể đứng đồng sở hữu khi mà ngay từ đầu đã xây dựng sai phép, không đúng luật.
Do vậy, theo ông Quang, đối với những khu chung cư mini xây sai phép hay nhà "3 chung", chủ nhà phải hoàn tiền cho người mua. Nếu nhà đã đem thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp để trả tiền lại cho người mua. Đối với những khu chung cư mini mà chủ đầu tư đã bỏ trốn thì người mua đành phải gánh chịu thiệt hại vì sự lựa chọn sai lầm của mình.
Nhà mới giao đã xuất hiện tình trạng thấm dột, xuống cấp
Đình Sơn
"Những chung cư mini, nhà "3 chung" xây dựng sai phép bắt buộc phải cưỡng chế, phải xử lý nghiêm để người nào có ý định làm sẽ xem đó là tấm gương, không dám nữa. Cán bộ bao che sai phạm cũng phải bị xử lý nghiêm khắc. Các bộ luật mới hay bản thân luật cũ không cho xây dựng loại nhà này. Trong khi đó, các luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực từ 1.8 tới đều quy định chặt chẽ hơn đối với loại hình chung cư mini.
Khi xây chung cư mini, phải tuân thủ tiêu chuẩn về PCCC, về chỗ đậu xe, về diện tích… để đảm bảo an toàn cho người sử dụng và chất lượng cuộc sống. Nhu cầu mua chung cư mini rất lớn bởi người dân có số tiền nhỏ mà vẫn muốn ở trung tâm thì chỉ có chung cư mini đáp ứng được. Tuy nhiên, cần cẩn trọng, không nên mua nhà "3 chung", căn hộ mini biến tướng vì chủ đất có thể đem sổ hồng khu đất đi thế chấp ngân hàng, thậm chí bán nhà xong rồi biến mất. Trong khi tòa nhà do vi phạm xây dựng có thể bị cưỡng chế, đập bỏ bất cứ lúc nào", ông Trần Khánh Quang cảnh báo.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay muốn làm chung cư mini cần phải đáp ứng được các yêu cầu trong luật PCCC và luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản, nhất là phải đảm bảo nhiều điều kiện an toàn PCCC. Dự kiến các nghị định mới sẽ ngăn chặn được biến tướng của chung cư mini. Ông Châu đề nghị Bộ Xây dựng cần quy định cụ thể diện tích phòng trọ, căn hộ mini theo một quy chuẩn. Trong đó, căn hộ phải có thông gió, ánh sáng, vệ sinh, bếp, PCCC thế nào… Số người ở tối đa là bao nhiêu người. Trước đây có quy định diện tích khoảng 10 m2, nhưng nay cần nâng lên khoảng 15 m2 để bảo đảm cho sinh hoạt ăn ở của người dân.
Những khu nhà hiện hữu cho gia hạn 12 tháng phải cải tạo đảm bảo, đáp ứng quy định. Sau 12 tháng không đáp ứng quy định phải đóng cửa, rút giấy phép kinh doanh. Đồng thời, các địa phương, nhất là cán bộ thực thi pháp luật cần mạnh tay xử lý những công trình, dự án biến tướng, núp bóng chung cư mini để lừa khách hàng. Ngay khi phát hiện, phải kiên quyết xử lý, tránh để tình trạng đưa người dân vào ở, khi đó sẽ rất khó xử lý.
Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM)
