Dự án 'treo' sẽ bị thu hồi, không bồi hoàn

Cụ thể, các trường hợp đất được nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong quyết định đầu tư, sẽ bị thu hồi. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, chủ đầu tư được gia hạn không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì nhà nước thu hồi mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

ĐÌNH SƠN

Những quy định này buộc doanh nghiệp (DN) phải tính toán thật kỹ trước khi bắt tay vào thực hiện dự án và khắc phục những sự chậm chạp trước đây. Đặc biệt, sẽ chế tài rất mạnh đối với DN, những dự án bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Thắng nhận xét: Những nội dung trên có từ thời luật Đất đai 2003, luật Đất đai 2013 và nay là luật Đất đai 2024. Tuy nhiên luật Đất đai 2024 có những điểm mới hơn là áp dụng chế tài luôn đối với những dự án chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi pháp luật trước đây chỉ áp dụng thu hồi do vi phạm đối với dự án được giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, luật Đất đai 2024 quy định hết thời hạn sử dụng đất thì DN được gia hạn thêm tối đa 24 tháng và phải nộp thêm tiền. Đây cũng là hướng mở cho DN bởi có đến 48 tháng, tức 4 năm để hoàn thành các thủ tục nhằm triển khai dự án. Không những vậy, luật cũng đưa ra những điều kiện chậm do bất khả kháng như thiên tai, địch họa và nếu chứng minh được dự án chậm do lỗi của cơ quan chức năng, lỗi của những người thực thi công vụ thì sẽ không bị thu hồi.

"Dù vậy, luật lại không quy định việc chế tài, xử lý đối với những người gây ra sự chậm trễ, kéo dài của dự án. Trong thực tế, DN nào cũng muốn dự án xong pháp lý càng sớm càng tốt để có thể triển khai xây dựng, bán hàng, thu hồi vốn. Ngay cả không xây dựng, việc xong sớm thủ tục pháp lý thì DN cũng có thể đem dự án đi cầm cố, thế chấp để vay tiền. Hoặc nếu không, nhà đầu tư cũng đem bán, chuyển nhượng dự án, có giá hơn. Nên về cơ bản DN nào cũng muốn dự án càng nhanh càng tốt, không DN nào muốn ngâm dự án, kéo dài", ông Nguyễn Văn Thắng phân tích.

Dự án đầu tư công chậm phải xử lý người chịu trách nhiệm

Từ một góc nhìn khác, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng chưa có sự công bằng giữa các dự án của DN tư nhân và các dự án đầu tư công của nhà nước. Thực tế cho thấy các dự án của DN tư luôn mong muốn đưa đất vào khai thác, sử dụng càng nhanh càng tốt. Bởi dự án bị "ngâm" càng lâu, để kéo dài thì DN càng chịu nhiều thiệt hại khi đa số tiền làm dự án là vốn huy động, vay tiền ngân hàng. Dự án để lâu thêm một ngày là chi phí vốn đội lên, khiến giá thành tăng cao, giảm sự cạnh tranh. Còn đa số các dự án "treo" hiện nay là các dự án đầu tư công bằng vốn ngân sách. Đặc biệt là những dự án hạ tầng, công trình công cộng, giáo dục, y tế… thường kéo dài lê thê cả trước và sau khi dự án được triển khai. Điều này không chỉ gây lãng phí về nguồn lực đất đai mà cả với ngân sách nhà nước khi đa phần các dự án kéo dài thì vốn bị đội lên gấp nhiều lần so với ban đầu.

"Luật quy định nếu quá 5 năm dự án không thực hiện sẽ bị thu hồi, nhưng rất ít dự án đầu tư công chậm triển khai bị thu hồi. Điển hình như các tuyến metro, các tuyến đường vành đai, đường cao tốc… Thiết nghĩ trong luật hoặc các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024 phải quy định rõ trách nhiệm và chế tài mạnh mẽ đối với những dự án đầu tư công bị chậm, kéo dài. Trong đó cần quy định cụ thể những cá nhân, tổ chức nào làm chậm sẽ bị kỷ luật, thậm chí bị xử lý hình sự vì gây thất thoát, lãng phí ngân sách. Bởi lãng phí như một căn bệnh, có thể nguy hại hơn cả tham ô, tham nhũng. Có mạnh tay như vậy mới công bằng cho DN, cho người dân và nhà nước. Đồng thời giúp đẩy nhanh các dự án đầu tư công, tránh gây lãng phí kéo dài như thời gian qua từng vấp phải", luật sư Trần Minh Cường nêu quan điểm.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đồng tình với quy định trên nhằm chế tài những DN, tổ chức chỉ muốn đầu cơ đất đai, không đưa đất vào sản xuất kinh doanh. Do vậy, những dự án được giao đất, cho thuê đất kéo dài lê thê, qua nhiều năm mà lỗi do DN gây ra thì nhà nước thu hồi đất, thu hồi dự án và không bồi thường là đúng. Nhưng nếu là đất của DN tự bỏ tiền ra mua và chứng minh được dự án bị kéo dài là do lỗi của các cơ quan chức năng, của những người thực thi pháp luật, thì đương nhiên không thể thu hồi. Bởi để có được một dự án DN phải bỏ ra hàng trăm tỉ, thậm chí hàng ngàn tỉ đồng để đi mua đất, đi giải phóng mặt bằng nhưng không phải lỗi của DN mà thu hồi dự án là "giết chết" DN. Chính vì vậy cần quy định rõ hơn, cụ thể hơn những trường hợp thu hồi dự án, không thể đánh đồng hay "vơ đũa cả nắm".