Siết cá nhân kinh doanh địa ốc

Cụ thể, Chính phủ ban hành Nghị định số 96 có hiệu lực từ ngày 1.8, quy định chi tiết một số điều của luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư. Số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỉ đồng. Trường hợp giao dịch một lần trong năm thì không tính giá trị hợp đồng.

Ảnh: Phạm Hữu

Trong khi đó, luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế. Như vậy, so với quy định cũ không nêu điều kiện cá nhân kinh doanh địa ốc quy mô nhỏ, quy định mới đã giới hạn cụ thể số lần giao dịch và giá trị hợp đồng đối với trường hợp này.

Ông Đoàn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty CP PropertyX, phân tích trước đây không có quy định nào khống chế số lượng cũng như giá trị các giao dịch bất động sản hoặc buộc các cá nhân phải thành lập doanh nghiệp khi giao dịch số lượng lớn, giá trị lớn. Chính vì vậy nhiều người đầu cơ "ôm" cả sàn chung cư hoặc 30 - 40 nền đất là chuyện bình thường. Những cá nhân này mua xong để đó chờ giá lên rồi chuyển nhượng, ăn chênh lệch. 

"Thủ thuật trước đây của dân đầu tư thường ôm một sàn hoặc cả block đất nền bằng hình thức đặt cọc hoặc ký hợp đồng chờ giá lên thì đẩy hàng kiếm lời. Vì vậy, quy định cá nhân giao dịch quá 10 lần trong một năm phải thành lập doanh nghiệp, sẽ hạn chế được những người đầu tư mua sỉ, sau đó bán lẻ. Những người này là tác nhân của những đợt sốt đất ảo vừa qua", ông Đoàn Ngọc nói và đưa ra dẫn chứng sốt đất ở Bình Ba (tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu) hay Hớn Quản (tỉnh Bình Phước) là do các nhà đầu tư ôm bao tải tiền đi đặt cọc rồi sang tên mua bán, làm giá, đẩy giá gây sốt đất. Chỉ một thời gian ngắn các cá nhân này "thoát hàng" chạy mất, còn lại các nhà đầu tư nhỏ lẻ ăn theo bị "chết chìm" trong cơn sốt đất ảo.

Chưa kể, từ trước đến nay, các cá nhân giao dịch số lượng bất động sản nhiều hay ít, giá trị lớn hay nhỏ đều phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%. Trong khi đó, nếu thành lập doanh nghiệp thì họ phải đóng nhiều loại thuế hơn. Tuy nhiên, có một điều khác biệt là cá nhân đầu tư lời hay lỗ, khi bán đều phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% còn doanh nghiệp có thể được khấu trừ chi phí nên họ có thể kê khai hàng loạt, báo cáo lỗ để không phải đóng thuế. Khi đó nhà nước có thể còn bị thất thu thuế. "Tôi nghĩ mục đích chính của quy định này là chống đầu cơ, thổi giá bất động sản hơn là chống thất thu thuế. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phát triển bền vững, minh bạch hơn. Tránh những đợt sốt nóng bất thường", ông Đoàn Ngọc nêu quan điểm.

Tuy nhiên, quy định này cũng đang khiến nhiều người lo lắng, đặc biệt là những người đang có căn hộ, nhà trọ cho thuê. Bởi cho thuê nhà trọ, căn hộ cũng là kinh doanh bất động sản. Theo một số chuyên gia, quy định tính số lần giao dịch để yêu cầu thành lập doanh nghiệp là không phù hợp, bởi nếu một gia đình có 11 phòng trọ, mỗi năm phải cho thuê 11 lần sẽ không được xem là cá nhân kinh doanh bất động sản mà phải thành lập doanh nghiệp. Hay một gia đình có căn hộ cho thuê ngắn ngày, cho thuê theo từng đêm; nếu cho thuê 11 đêm thôi đã không được xem là cá nhân kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà chỉ phải nộp thuế hộ kinh doanh cá thể là 7% trong khi thành lập doanh nghiệp trong trường hợp này lại phải nộp thuế rất nhiều.

Quy định số lần là không phù hợp

Luật sư Nguyễn Đăng Tư (đoàn luật sư TP.HCM) nhận định quy định nói trên chưa rõ ràng và có thể gây nên nhiều cách hiểu khác nhau trong việc thi hành trên thực tế. Bởi có thể chia ra hai cách hiểu. Đầu tiên là nếu giao dịch một lần trong một năm thì dù giá trị hợp đồng 300 tỉ đồng, 500 tỉ đồng hay 1.000 tỉ đồng cũng không tính và được xem là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. "Nghĩa là giá trị giao dịch lớn mà được xem là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phù hợp. Điều này dễ dẫn đến việc các ông chủ lách luật để bán các dự án lớn với tư cách cá nhân nhằm né thuế", luật sư Tư phân tích.

Ảnh: Đình Sơn

Cách hiểu thứ hai, đối với trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải thỏa mãn 2 yếu tố. Đó là số lần giao dịch không được quá 10 lần/năm và giá trị mỗi lần không quá 300 tỉ đồng trên một hợp đồng (một hợp đồng được hiểu là một giao dịch). Có nghĩa là nếu giao dịch dưới 10 lần và số tiền mỗi lần dưới 300 tỉ đồng thì được xem là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Như vậy, trường hợp một cá nhân giao dịch 10 lần, mỗi lần có giá trị 299,9 tỉ đồng, tổng giá trị là 2.999,9 tỉ đồng vẫn được xem là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Ngoài ra, nếu cá nhân bán 2 bất động sản với giá tổng cộng 400 tỉ đồng thì cũng không biết sẽ thuộc trường hợp nào trong 2 trường hợp nêu trên.

Không chỉ vậy, theo luật sư Nguyễn Đăng Tư, cho thuê nhà, cho thuê phòng trọ cũng là kinh doanh bất động sản và quy định tính số lần là không phù hợp như đã nêu ở trên. "Tôi cho rằng quy định này rối rắm, có thể gây nhầm lẫn cho người thực thi pháp luật, thậm chí mâu thuẫn nhau trong cùng một điều khoản. Do đó, theo tôi, quy định này cần sớm được điều chỉnh cho dễ hiểu, cho phù hợp với tình hình thực tế cũng như tạo ra một quy định có thể được thống nhất triển khai hiệu quả", luật sư Nguyễn Đăng Tư kiến nghị.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Toàn Cầu, cũng cảm thấy chưa rõ ràng khi Nghị định quy định điều kiện để cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hay không khi kinh doanh bất động sản nhưng lại không quy định ai sẽ là người quản lý, giám sát và "đếm" xem một năm cá nhân đó kinh doanh bao nhiêu bất động sản, giá trị bao nhiêu. Trong khi trên thực tế, nhà đầu tư có thể mua bán với cách tính khác nhau như hợp đồng ủy quyền không đăng bộ hoặc nhờ người khác đứng tên mua bán... một cách dễ dàng vì ở VN, các văn phòng công chứng không liên thông với nhau về dữ liệu. Một điểm gây băn khoăn nữa trong Nghị định là không nêu rõ hình thức xử phạt, chế tài nếu cá nhân đó không thực hiện quy định. Chính vì vậy họ hoàn toàn có thể lách luật, thậm chí vi phạm pháp luật. "Quy định đang loay hoay giữa ý chí của Nhà nước muốn quản lý thị trường bất động sản, muốn các giao dịch phải công khai, thị trường minh bạch, nhưng phương pháp lại không hiệu quả. Nên quy định này khi áp dụng vào thực tế sẽ rất khó thực thi", ông Thành nhận định.

Có thể gây thất thu ngân sách

Mặt khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết về nội dung này, Hiệp hội của ông đã đấu tranh quyết liệt nhưng Bộ Xây dựng vẫn giữ nguyên quan điểm. Theo ông, nếu quy định thế này thì có thể hiểu là 300 tỉ đồng/một giao dịch và tối đa cá nhân được thực hiện 10 giao dịch trong một năm. Như vậy tổng doanh thu lên đến 3.000 tỉ đồng và đây không thể gọi là quy mô nhỏ. Chiếu theo Nghị định 39/2018 của Bộ KH-ĐT quy định doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có tổng doanh thu năm không quá 100 tỉ đồng, tối đa 50 lao động tham gia bảo hiểm xã hội. 

"Khi soạn thảo Nghị định có sự tham gia của Bộ Tư pháp, Bộ KH-ĐT nhưng không hiểu vì sao có sự lệch pha thế này mà vẫn thông qua. Kinh doanh bất động sản cũng là lĩnh vực thương mại dịch vụ và thiết nghĩ cũng nên áp dụng quy định này (Nghị định 39/2018 - PV) là thước đo chuẩn nhất", ông Châu kiến nghị

Từ viện dẫn trên, ông Lê Hoàng Châu lập luận: Quy định tổng doanh thu kinh doanh lên đến 3.000 tỉ đồng trong một năm mới thành lập doanh nghiệp là chưa đúng, chưa phù hợp với chủ trương của Nhà nước đang khuyến khích các cá nhân, hộ kinh doanh (theo cơ chế nộp thuế khoán doanh thu) chuyển thành doanh nghiệp. Chưa tính đến việc quy định này có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Bởi lẽ nếu kinh doanh chuyển nhượng bất động sản có tổng doanh thu 3.000 tỉ đồng thì cá nhân chỉ phải nộp ngân sách nhà nước bằng 2%/giá trị hợp đồng, tương đương 60 tỉ đồng. Nhưng nếu thành lập doanh nghiệp thì số thu ngân sách nhà nước sẽ nhiều hơn, gồm thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp. Quan trọng hơn, không nên có quy định dành "biệt lệ" cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi lẽ kinh doanh bất động sản cũng không phải là đặc thù so với các lĩnh vực kinh doanh khác trong nền kinh tế, mà nên được đối xử ngang bằng, bình đẳng với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ như quy định tại Nghị định 39/2018.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng 10 giao dịch trong một năm là quá nhiều và để hạn chế đầu cơ đất thì chỉ nên giới hạn 2, 3 lần một năm. Đồng thời quy định rõ đất đấu giá của khu vực nào thì chỉ người có hộ khẩu ở địa phương (xã hoặc huyện đó) mới được tham gia đấu giá. Bởi hiện nay có một thực tế là mỗi lần đấu giá mấy chục nền đất nhưng hàng trăm, hàng ngàn hồ sơ tham gia. Đây là những nhà đầu tư đến làm giá, đẩy giá tăng khống để trục lợi còn người dân ở địa phương cần mua lại không mua được, toàn phải mua qua cò đất với giá đã bị đẩy lên cao chót vót. Khi đó, với mỗi nền đất các nhà đầu tư đã lãi khủng. Vì thế, cần có cơ chế rõ ràng để dân có thể mua được đất theo giá thực.