Người mua nhà sẽ không còn sợ bị lừa

Theo đó, luật quy định chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng với nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua. Ngoài ra, luật mới cũng quy định việc thanh toán khi mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai nếu trả theo tiến độ thì lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở. Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền không quá 50% giá trị hợp đồng.

Đình Sơn

Ngoài quy định về số tiền đặt cọc, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết luật lần này còn quy định khá chặt chẽ về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, khi được đưa vào kinh doanh phải có giấy phép xây dựng, có quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng, giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. Đối với nhà thấp tầng phải có thêm giấy tờ nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án… Đặc biệt, trước khi huy động vốn, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. 

Đối với dự án thấp tầng, luật lần này cũng quy định khá chi tiết và chặt chẽ điều kiện để được bán đất nền. Theo đó, dự án đất nền không thuộc 105 thành phố, thị xã cấm phân lô. Dự án BĐS phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải… Dự án có sổ đỏ, không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết. Sổ đỏ dự án không bị kê biên, không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch. Đặc biệt chủ đầu tư phải xây nhà mới được bán, không được bán nền đất.

"Như vậy, chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định trên thì BĐS hình thành trong tương lai mới được đưa vào kinh doanh. Đặc biệt, sau khi có đủ các điều kiện thì mới được phép thu cọc và chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai", luật sư Trần Minh Cường phân tích.

Thanh lọc các chủ đầu tư "tay không bắt giặc"

Là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Asean Holdings, thừa nhận trước đây chưa có quy định về đặt cọc nên các dự án dù chưa xây dựng, thậm chí chưa xong pháp lý đã huy động tiền của khách hàng bằng nhiều loại hợp đồng khác nhau như: hợp đồng cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua hứa bán… Chính vì vậy nhiều dự án còn trên giấy nhưng đã thu đến 20 - 30% giá trị BĐS. Điều này gây ra nhiều rủi ro cho khách hàng, nhất là đối với những chủ đầu tư "tay không bắt giặc". Thực tế thời gian qua, hàng loạt dự án đã thu của khách hàng đến 95% giá trị hợp đồng nhưng không thể giao nhà, dẫn đến kiện cáo, tranh chấp, gây mất trật tự an ninh và ảnh hưởng đến thị trường. Cũng vì không có quy định, hành lang pháp lý nên mỗi doanh nghiệp làm mỗi cách khác nhau, gây nhiễu loạn thị trường và ảnh hưởng đến những doanh nghiệp làm ăn chân chính. 

Vì thế theo ông Nguyễn Văn Hậu, quy định này cộng với quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được các tổ chức tín dụng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng sẽ giúp quyền lợi của người mua nhà được bảo đảm. Bởi nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết thì ngân hàng bảo lãnh phải bồi thường cho người dân số tiền đã nộp cộng với lãi, phạt nếu có quy định trong hợp đồng. "Khi luật Kinh doanh BĐS 2024 có hiệu lực với những quy định cụ thể, chi tiết về số tiền, điều kiện nhận đặt cọc sẽ giúp hạn chế nhầm lẫn, tranh chấp liên quan đến tính pháp lý của các dự án BĐS. Từ đó bảo vệ tốt hơn cho khách hàng", ông Hậu phân tích.

 

Đồng tình với quy định rõ về số tiền đặt cọc, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, từng nhiều lần đề xuất số tiền đặt cọc không quá 10% giá trị BĐS. Bởi luật Kinh doanh BĐS 2006, 2014 đều không quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án BĐS, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền. Chính vì vậy đã xảy ra tình trạng giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng khoản 1 điều 328 bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc để nhận tiền đặt cọc của khách hàng với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90 - 95% giá trị tài sản giao dịch. Thậm chí lập cả dự án ma không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba. "Do vậy quy định mới siết việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, có khi lên đến 90 - 95% giá trị BĐS, có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua", ông Châu nhấn mạnh.

Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Huỳnh Thanh Khiết cũng đồng tình quy định mới này sẽ bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho khách hàng, tránh tình trạng dự án mới triển khai đã nhận đặt chỗ, ký hợp đồng hứa mua hứa bán hoặc nhận đặt cọc với số tiền lớn, gây ra nhiều hệ lụy khi dự án không thực hiện như cam kết. Quy định mới này sẽ hạn chế tình trạng các chủ đầu tư "muốn thu bao nhiêu thì thu", hay "mượn đầu heo nấu cháo", "tay không bắt giặc".