Người dân lo lắng về giá đất mới áp dụng từ 1.8

Mở đầu buổi họp báo, Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất không còn tính hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), nhưng thực tế hiện nay TP.HCM đang áp dụng hệ số K nên phải điều chỉnh. Thứ hai, luật quy định bảng giá đất phải có giá tái định cư nên cần phải ban hành sớm phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người dân trước đây mua đất nông nghiệp, nay chuyển mục đích sang đất ở thì phải đóng tiền chênh lệch theo bảng giá đất, đảm bảo công bằng.

NGỌC DƯƠNG

Về thời điểm áp dụng, ông Thắng cho biết bảng giá đất điều chỉnh lần này được áp dụng từ ngày 1.8 đến tháng 12.2024. Cuối năm 2024, TP.HCM sẽ sơ kết, đánh giá tình hình KT-XH và điều chỉnh cho phù hợp, xây dựng bảng giá mới sử dụng đến hết năm 2025. Mặt khác, TP.HCM cũng sẽ xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ tháng 1.2026 theo quy định của luật Đất đai 2024. Tính từ khi luật Đất đai 2024 được thông qua vào ngày 29.6, TP.HCM chỉ có 1 tháng để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh theo quy trình rút gọn. "Chúng tôi muốn có nhiều thời gian để thực hiện nhưng luật không cho phép", ông Thắng khẳng định, đồng thời cho biết cơ quan thẩm quyền đã đánh giá tác động kỹ việc điều chỉnh bảng giá đất.

Trước câu hỏi của phóng viên về việc bảng giá đất mới có làm tăng giá thị trường không, ông Thắng cho biết bảng giá đất mới được cập nhật dữ liệu giá đất đã giao dịch trên thị trường. Dữ liệu đầu vào là giá giao dịch đất đai của người dân, thu thập từ ngành thuế, văn phòng đăng ký đất đai và đơn giá đất tái định cư được phê duyệt theo giá thị trường. "Sở TN-MT chỉ cập nhật, cân chỉnh cho phù hợp, đúng thực tế chứ không làm tăng giá thị trường. Đây là 2 nguyên tắc bất di bất dịch", ông Thắng nói thêm.

Tại buổi họp báo, phóng viên Báo Thanh Niên đặt câu hỏi những hộ dân đã nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa được Văn phòng Đăng ký đất đai giải quyết, nay có bảng giá đất mới thì tính tiền sử dụng đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hay thời điểm cấp sổ đỏ? Ông Thắng nói dự thảo nghị định của Chính phủ về tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ, chuyển quyền sử dụng đất thì tính tiền tại thời điểm người dân nộp hồ sơ đầy đủ.

Theo số liệu tổng hợp của Sở TN-MT TP.HCM, giá đất dự kiến tại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có tăng so với bảng giá đất tại Quyết định số 02/2020 của UBND TP.HCM khoảng 7 lần. Tuy nhiên, bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 khi sử dụng phải nhân với hệ số K là 3,5 lần. Do đó, thực tế bảng giá đất điều chỉnh lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần và chỉ tương ứng 70% mặt bằng giá thị trường. 

Sở TN-MT dẫn chứng, đối với giá đất tại tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (Q.1), theo Quyết định 02/2020 là 162 triệu đồng/m² (bằng mức tối đa của khung giá đất theo pháp luật Đất đai năm 2013). Nếu nhân với hệ số K là 2,5 thì giá đất tại đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m². Nay theo bảng giá đất dự kiến điều chỉnh cho tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, 2 tuyến đường này có giá 810 triệu đồng/m², tức tăng khoảng 2 lần so với giá đất cũ. Sở TN-MT nhận định mức giá này là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.

So với bảng giá đất hiện hành, bảng giá đất dự kiến tại một số địa phương khác cũng tăng cao, như TP.Thủ Đức tăng từ 10 - 15 lần; các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi tăng 10 - 20 lần. H.Hóc Môn có nhiều tuyến đường giá đất dự kiến tăng từ 15 - 30 lần.

Người dân "choáng" vì tiền sử dụng đất tăng vọt

Dù lãnh đạo Sở TN-MT giải thích là vậy, nhưng nhiều người vẫn đang rất hoang mang, lo lắng. Chị Thu Hoài cho biết mình có miếng đất khoảng 8.000 m² ở xã An Thới Đông, H.Cần Giờ, đang đi làm hồ sơ chuyển mục đích lên đất ở, nhưng cán bộ chỉ tiếp nhận hồ sơ mà chưa giải quyết vì chờ bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ ngày 1.8. Điều này khiến chị Thu Hoài lo lắng khi tiền sử dụng đất thời gian tới có thể sẽ tăng rất cao so với hiện hành. Bởi theo tính toán của chị, nếu theo bảng giá đất hiện hành, chị chỉ phải đóng khoảng 12 tỉ đồng (bảng giá đất khu vực có miếng đất là 600.000 đồng/m², nhân với hệ số sử dụng đất - hệ số K là 2,5). Nhưng với bảng giá đất mới dự kiến tăng 10 - 20 lần thì số tiền chị phải đóng lên đến từ 48 - 96 tỉ đồng. 

"Tôi biết nhiều người đang mua đất phải chạy đua ký công chứng chuyển nhượng trước ngày 30.7 để được áp dụng theo bảng giá đất cũ. Tuy nhiên không phải ai cũng sẵn tiền để có thể ký công chứng mua đất được ngay vì thời gian quá gấp gáp. Trong khi đó, nhiều hồ sơ đã nộp từ lâu, như tôi đến nay vẫn chưa được giải quyết mà phải chờ áp dụng bảng giá đất mới. Song mức chênh lệch giữa hai bảng giá đất là quá lớn nên số tiền sử dụng đất người dân như tôi phải đóng cũng tăng vọt, vượt quá sức. Bản thân tôi, nếu áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo cách cũ đã là quá sức. Nay ở Cần Giờ dự kiến bảng giá đất tăng 10 - 20 lần so với bảng giá đất cũ, thật tình tôi không dám nghĩ đến chuyện chuyển mục đích sử dụng đất vì số tiền phải đóng quá lớn. Tăng nhiều như vậy không ai đóng nổi, chắc phải tiếp tục chờ xem có điều chỉnh gì không", chị Thu Hoài lo lắng.

NGỌC DƯƠNG

Chị Nguyễn Hoa cũng đứng ngồi không yên khi cho rằng bảng giá đất mới sẽ gây thiệt hại cho người dân. Như đường Nguyễn Duy Trinh (TP.Thủ Đức), bảng giá đất mới dự kiến khoảng 80 triệu đồng/m². "Trong khi người dân đã mua đất một lần, nay phải đóng thêm số tiền sử dụng đất tương đương thì có khác gì mua đất 2 lần. Hiện nay nhiều người chạy đua làm thủ tục, hồ sơ để được đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cũ nhưng không kịp vì phải đo vẽ, thẩm định, tính thuế... mất rất nhiều thời gian. Không chỉ vậy, đang lúc kinh tế khó khăn nên người dân không thể chuẩn bị tài chính kịp để đóng vì chỉ còn 2 ngày nữa bảng giá đất sẽ áp dụng", chị Hoa nói và nhận xét: bảng giá đất mới cũng chưa có sự công bằng, bởi ở những tuyến đường có các dự án bất động sản thì giá thấp "lè tè", còn các tuyến đường có đất của dân, giá đất tăng cao đột ngột. 

"Thời điểm áp dụng gấp gáp, quá đột ngột mà lại tăng quá cao dễ gây thiệt hại, bức xúc cho người dân. Trước khi đưa vào áp dụng các chính sách lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến người dân, cần đánh giá tác động như thế nào, niêm yết, tuyên truyền để người dân hiểu và đồng hành cùng chính quyền. Bảng giá đất mới cũng cần có thời gian, không thể nào đưa ra thì bắt buộc có hiệu lực ngay. Bảng giá đất này chỉ đúng với trường hợp người dân được giao đất 0 đồng, nay phải đóng thêm một số tiền để chuyển đổi mục đích sử dụng đất", chị Nguyễn Hoa kiến nghị.

Cư dân chung cư lo sổ đỏ tiếp tục bị treo 

Hàng ngàn người dân sống tại khu dân cư Lake View City (TP.Thủ Đức) những ngày gần đây cũng lo lắng trước thông tin bảng giá đất sẽ tăng vọt. Bình quân giá đất TP.Thủ Đức sẽ tăng từ 10 - 15 lần so với bảng giá đất hiện hành. Chị Lê Thị Thu Hương mua căn nhà phố tại đây từ năm 2016. Thời điểm đó, chủ đầu tư là Công ty Thế Kỷ 21 được TP cho tạm đóng tiền sử dụng đất là 1.000 tỉ đồng. Đến năm 2019, khi TP tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp đóng thì con số đã lên gần 6.000 tỉ đồng, nghĩa là chủ đầu tư phải đóng bổ sung gần 5.000 tỉ đồng. Từ đó đến nay giữa nhà đầu tư và TP "giằng co" nhau, không thể làm được sổ đỏ. 

"Tôi mua nhà từ năm 2016 nhưng đến nay chưa làm được sổ đỏ. Nguyên nhân chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất. Điều đáng nói, dự án làm cách đây hàng chục năm, nhưng khi tính tiền sử dụng đất, TP lại áp dụng bảng giá đất năm 2019. Nay nếu cứ cù cưa, có khi TP lại tính theo bảng giá mới thì những người mua nhà như chúng tôi lại càng khổ nữa. Bởi tính tiền từ năm 2019 chủ đầu tư còn không trả được, huống gì bây giờ", chị Thu Hương trần tình.

ĐÌNH SƠN

NGỌC DƯƠNG

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân tích bảng giá đất của TP đang thực hiện theo chủ trương tính đúng, sát với giá thị trường. Những năm qua do chưa sát giá thị trường nên TP thường phải dùng hệ số K để điều chỉnh. Nếu so với giá đất năm 2023 thì giá đất năm nay dự kiến tăng 1,43 lần, nếu so với năm 2022 là tăng 2 lần. Mức tăng như vậy là lớn nên sẽ tác động đến thu hút đầu tư. Bởi nó tác động đến rổ hàng hóa, đến chi phí đầu tư của tất cả các ngành kinh tế, nhất là tiền thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất; ảnh hưởng đến giá bất động sản, giá nhà cho thuê. Ngoài ra TP còn hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ lần đầu và có những trường hợp đất nông nghiệp xen cài trong đô thị thuộc các khu dân cư ổn định cũng sẽ phải nộp tiền sử dụng đất để chuyển thành đất ở.

"Dù bảng giá đất thuộc thẩm quyền của TP nhưng có quyền quyết định ban hành và có thể dời lại ngày 1.1.2026, không nhất thiết áp dụng ngay bây giờ. Hiện nay không có quy định bắt buộc phải ban hành ngay tại thời điểm 1.8, mà luật Đất đai có quy định các địa phương bắt buộc ban hành bảng giá đất lần đầu từ ngày 1.6.2026. Do vậy cần cân nhắc rất kỹ, đánh giá tác động đến hoạt động đầu tư, kinh doanh, khả năng tài chính của người yếu thế trong xã hội. Nếu áp dụng, cần mở rộng đối tượng được nợ tiền sử dụng đất, nếu có nhu cầu", ông Châu kiến nghị.