Lúng túng xử lý nhà xây dựng nhỏ hơn giấy phép

Theo trình bày của ông Phan Thanh Vũ (Q.Tân Bình), ông có khu đất rộng 60 m², theo quy hoạch thì chỉ còn khoảng 55 m². Năm 2018, ông được cấp giấy phép xây dựng (GPXD) thì chỉ được duyệt cho xây 50 m², với 5 tầng. Đến tháng 9.2019, ông làm hồ sơ hoàn công cấp sổ hồng tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) Q.Tân Bình thì diện tích xây dựng chỉ thể hiện 49,64 m², tức nhỏ hơn GPXD hơn 0,3 m². Cũng vì thế chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ Q.Tân Bình ra công văn thông báo tạm thời chưa giải quyết vì đang chờ hướng dẫn của Sở TN-MT TP.HCM về việc xác nhận các nội dung đối với việc xử lý nhà ở xây nhỏ hơn GPXD.

ĐÌNH SƠN

Thực tế từ năm 2019, UBND Q.Tân Bình cũng có văn bản xử lý đối với các công trình, nhà ở xây dựng giảm diện tích và số tầng so với GPXD. Quận thống nhất không xử lý vi phạm hành chính đối với nhà xây nhỏ hơn GPXD giống như ông Vũ. Tuy nhiên, Văn phòng ĐKĐĐ TP.HCM cho rằng những trường hợp xây nhỏ hơn là không đúng với GPXD và đề nghị phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan cấp GPXD. Do vậy, chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ Q.Tân Bình đã có văn bản đề nghị ông Vũ liên hệ Phòng Quản lý đô thị quận có ý kiến. Ông Vũ đã liên hệ các nơi nhiều lần nhưng đều được trả lời là chưa giải quyết và hướng dẫn ông rút hồ sơ về, đến khi nào có chủ trương mới thì hãy nộp hồ sơ.

Trao đổi với Thanh Niên, ông Phan Thanh Vũ giải thích, để căn nhà được vuông vức, phần phía trước nhà đã lùi vào một khoảng nhỏ. Không ngờ điều này là nguyên nhân khiến hơn 4 năm qua nhà ông không thể hoàn công, không được cấp sổ hồng.

Trường hợp như ông Phan Thanh Vũ không phải là cá biệt. Theo thống kê của Văn phòng ĐKĐĐ TP.HCM, trên toàn địa bàn TP có khoảng 5.000 trường hợp xây dựng nhà có diện tích nhỏ hơn quy định trong GPXD đang bị "treo" sổ hồng, trong đó có cả trường hợp xây dựng giảm diện tích chỉ 0,1 m².

Thế nhưng không phải quận nào cũng treo sổ hồng vì lý do trên. Các quận 1, 6, 7, 12, Bình Tân, Gò Vấp, TP.Thủ Đức… lại điều chỉnh GPXD cho phù hợp thực tế, từ đó giúp người dân hoàn công, cấp sổ hồng. Một giải pháp khá linh hoạt nữa mà Q.12 đang làm là các bên như Phòng Quản lý đô thị, Đội thanh tra xây dựng địa bàn, UBND phường và chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ sẽ xác nhận công trình không vi phạm xây dựng, từ đó làm căn cứ để chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ Q.12 cấp sổ hồng cho dân.

Tại Q.Bình Tân thời gian qua, hơn 100 trường hợp xây nhà nhỏ hơn GPXD và đã được giải quyết bằng cách linh động điều chỉnh GPXD đúng với hiện trạng để làm hồ sơ hợp thức hóa nhà. Người dân chỉ tốn thêm chi phí đo vẽ lại.

Đại diện chính quyền Q.Phú Nhuận cho hay, trong hai năm 2020 - 2021 có 249 trường hợp nhà xây dựng nhỏ hơn GPXD đã được cấp sổ hồng. Quan điểm của Q.Phú Nhuận là nhà xây nhỏ hơn GPXD (ngoài khu quy hoạch 1/500) không làm ảnh hưởng kết cấu căn nhà, phù hợp quy hoạch, quy chuẩn thì cấp sổ hồng và không xử lý vi phạm. Nhà xây nhỏ hơn GPXD nằm trong khu quy hoạch 1/500 thì sẽ bị xử lý vi phạm xây dựng.

Một lãnh đạo chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ Q.7 cũng thông tin, đối với nhà xây dựng nhỏ hơn GPXD thì người dân sẽ làm đơn gửi UBND Q.7. Sau đó UBND quận sẽ chỉ đạo Phòng Quản lý đô thị, UBND phường phối hợp với Đội thanh tra xây dựng địa bàn kiểm tra và trình UBND quận hướng giải quyết thống nhất hoặc không. Tuy nhiên đa số các trường hợp này thường được thống nhất giải quyết không xử phạt vi phạm xây dựng và đề nghị cấp sổ hồng cho người dân. Căn cứ vào đó, chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ Q.7 sẽ thực hiện.

Tại TP.Thủ Đức, quy trình cũng thực hiện tương tự và nhờ đó tất cả những căn nhà xây dựng nhỏ hơn GPXD đều được "duyệt" hết, chỉ trừ những căn nhà xây dựng trong dự án quy hoạch 1/500.

Vẫn phải chờ

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, cho biết trước thời điểm ngày 15.1.2018 (Nghị định 139/2017 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng có hiệu lực), Bộ Xây dựng chấp thuận theo đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM là những trường hợp nhà xây nhỏ hơn GPXD được giải quyết cấp sổ hồng. Tuy nhiên, từ thời điểm Nghị định 139/2017 có hiệu lực thì trường hợp xây nhà nhỏ hơn GPXD được xem là xây dựng sai phép, bị phạt tiền và phải tháo dỡ công trình. 

Thực tế có nhiều trường hợp xây nhà ở hoặc công trình không phải nhà ở có diện tích nhỏ hơn, số tầng và chiều cao thấp hơn so với GPXD. Tuy nhiên, đến nay những trường hợp này chưa thống nhất về nội dung và hình thức xử lý. Do đó, Văn phòng ĐKĐĐ TP.HCM gặp nhiều trở ngại trong việc cấp sổ hồng, gây khó khăn cho người dân.

Trong khi đó, các quận, huyện hiện xử lý theo 2 quan điểm khác nhau. Quan điểm thứ nhất xác định đây là hành vi vi phạm nên Thanh tra xây dựng ban hành quyết định xử lý vi phạm hành chính. Người dân bị phạt tiền nhưng không phải khắc phục hậu quả do không có phần diện tích vi phạm (diện tích xây dựng nhỏ hơn GPXD). Quan điểm thứ hai thì xác định đây không phải là hành vi vi phạm bởi công trình không vượt quá diện tích xây dựng. 

Do đó, có nơi hoàn công cấp sổ hồng cho dân, có nơi thì không. Riêng Sở Xây dựng cũng có 2 văn bản hướng dẫn để giải quyết cấp sổ hồng cho các trường hợp nhà xây nhỏ hơn GPXD. Nhưng do hướng dẫn của Sở chưa rõ ràng, các địa phương hiểu khác nhau nên cách xử lý ở mỗi nơi cũng khác nhau. 

Do vậy, Sở TN-MT kiến nghị UBND TP.HCM giao Sở Xây dựng rà soát và có ý kiến hướng dẫn thống nhất với UBND các quận, huyện và TP.Thủ Đức về nội dung xác nhận, hình thức văn bản, thời gian xử lý đối với các trường hợp nhà xây dựng nhỏ hơn GPXD nằm trong và ngoài dự án quy hoạch 1/500.

Trao đổi với Thanh Niên, bà Bùi Thị Bích Tuyền, Giám đốc Văn phòng ĐKĐĐ TP.HCM, khẳng định đối với trường hợp người dân xây nhà nhỏ hơn GPXD, chỉ cần cơ quan cấp phép xây dựng xác nhận không vi phạm xây dựng, đủ điều kiện cấp sổ hồng, thì các chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ giải quyết cấp sổ hồng cho người dân.

Về vấn đề này, ông Lê Trần Kiên, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng đối với công trình xây dựng nhỏ hơn GPXD vẫn làm thay đổi các nội dung được quy định tại luật Xây dựng. Tuy nhiên, việc xử lý vi phạm hành chính, trong đó có việc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với công trình xây dựng có quy mô nhỏ hơn GPXD là không thể áp dụng thực hiện do không làm phát sinh phần diện tích vi phạm. Vì thế, Sở đã có báo cáo gửi Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp xem xét hướng dẫn.