Giải cứu đất xen kẽ trong đô thị

Hiện nay Bộ TN-MT đang lấy ý kiến đóng góp để xây dựng dự thảo nghị định quy định về chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai. Trong đó nhiều đề xuất bổ sung trường hợp thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị ổn định hội đủ điều kiện thì được công nhận là đất ở. Luật sư Hoàng Thu (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết luật Đất đai hiện nay phân loại đất gồm 3 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, mỗi loại đất được sử dụng vào các mục đích khác nhau. 

Như vậy, luật Đất đai hiện hành không có quy định về đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư. Tuy nhiên, trên thực tế thì việc sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư lại khá phổ biến, nhất là ở các TP lớn mà người dân hay gọi với cái tên là "đất xen kẹt". Do nằm giữa khu dân cư nên phần diện tích đất nông nghiệp thường khá nhỏ và chủ yếu là đất vườn, đất ao, đất trồng cây hằng năm hoặc các loại đất nông nghiệp khác. 

Những mảnh đất này khi nằm trong khu dân cư hiện hữu thường không thể trồng trọt hay nuôi trồng do hệ thống thủy lợi gần như không thể hoạt động được nhưng khi thực hiện các giao dịch về đất lại thường tương đối phức tạp. Chính vì vậy, nếu hội đủ điều kiện thì nên công nhận là đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng.

Đình Sơn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tại các đô thị hiện nay vẫn đang có nhiều thửa đất nông nghiệp đã có nhà ở, nằm xen kẽ trong khu dân cư ổn định. Thửa đất nông nghiệp này hoàn toàn không còn chức năng sản xuất nông nghiệp, nhưng trên sổ bộ địa chính thì vẫn được quản lý theo đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày. Điển hình là trường hợp thửa đất nông nghiệp có diện tích khuôn viên 1.100 m² tại P.Đông Hưng Thuận, Q.12, TP.HCM thuộc khu dân cư ổn định, trên thửa đất đó có nhà ở với diện tích xây dựng 500 m² và sân xi măng 600 m² được xây dựng trước năm 1975 và đã được UBND Q.12 cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) công nhận quyền sở hữu nhà trên diện tích đất xây dựng 500 m², còn lại 600 m² sân xi măng thì được xác định là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày.

Trong khi đó, căn cứ điều 137 và điều 138 luật Đất đai 2024 thì các trường hợp đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu đô thị ổn định hội đủ điều kiện trên đây sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Nên việc bổ sung trường hợp thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị ổn định hội đủ điều kiện thì được công nhận là đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng vào điểm b khoản 1 điều 5 dự thảo nghị định là phù hợp.

Cho chuyển nếu phù hợp quy hoạch

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) phân tích trong quá trình đô thị hóa nhanh như hiện nay, có một số diện tích đất xen kẹt, đất nông nghiệp, đất ao hồ không thể kinh doanh sản xuất được, nhưng liền kề với đất ở đã được quy hoạch thành khu dân cư thì có thể chuyển đổi mục đích từ đất sản xuất nông nghiệp sang phi nông nghiệp như làm nơi sản xuất kinh doanh, đất ở và các mục đích khác. Ngoài ra, nhiều hộ gia đình trước đây có đất thường xây nhà và để lại một ít làm vườn, ao hồ. 

Đến nay do nhu cầu tách thửa cho con, tách để bán nên họ sẽ có nhu cầu xin chuyển phần đất nông nghiệp, đất ao hồ lên thổ cư. Tuy nhiên, với các địa phương như TP.HCM thì dễ bởi TP gần như đã phủ kín quy hoạch 1/2.000, thể hiện rõ khu vực nào chức năng đất sẽ làm gì. Căn cứ vào đó cơ quan chức năng sẽ cho chuyển hoặc không cho chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng hầu hết các địa phương khác chưa có quy hoạch chung, chưa có quy hoạch 1/2.000 sẽ khó xác định phần đất vườn, đất ao hồ đó thuộc chức năng là gì nên sẽ không có cơ sở để duyệt cho chuyển lên thổ cư. Nên nghị định lần này cần bổ sung trường hợp thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị ổn định thì được công nhận là đất ở và cho chuyển mục đích, cho tách thửa.

Ông Nguyễn Văn Tài, Phó chủ tịch UBND H.Bình Chánh (TP.HCM), xác nhận những địa phương như H.Bình Chánh dù chưa có thống kê nhưng số lượng thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị rất nhiều, nhất là ở các xã như Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, Bình Hưng, với 2/3 diện tích hiện nay người dân đã xây dựng nhà cửa, phần còn lại là đất nông nghiệp xen kẽ. 

Trong khi đó, đất nông nghiệp người dân không có nhu cầu trồng trọt, chăn nuôi và hệ thống tưới tiêu cũng không còn đảm bảo để phục vụ đời sống, sinh hoạt. Hiện nay, nếu khu đất đó quy hoạch là khu dân cư, chức năng ở nhưng hiện trạng vẫn là đất nông nghiệp thì pháp luật cho phép chuyển đổi sang đất ở. Loại thứ hai dù hiện trạng là đất nông nghiệp nhưng trong đồ án quy hoạch 1/2.000 khu vực có chức năng đô thị và đa số nơi đây đã có nhà ở thì nên công nhận cho người dân là đất ở nếu khu vực đã đồng bộ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, đối với thửa đất lớn hơn 1.000 m² thì phải lập quy hoạch 1/500. 

"Thực tế cho thấy những mảnh đất nhỏ lẻ xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu mà đã có đầy đủ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật thì nên cho công nhận là đất ở và cho chuyển mục đích", ông Tài kiến nghị.

Một lãnh đạo UBND Q.12 cũng cho rằng quan trọng nhất là miếng đất nông nghiệp có nhà ở nằm trong khu đô thị ổn định được quy hoạch là loại đất gì. Hiện nay trên địa bàn Q.12 không còn quy hoạch đất nông nghiệp, tất cả đã được quy hoạch là đất ở, thương mại dịch vụ, cây xanh, hạ tầng… Chính vì vậy, nếu phù hợp quy hoạch sẽ được công nhận và cho phép chuyển mục đích sang đất ở.