Định giá đất cần tính đúng và đủ

Tại hội thảo hôm qua (14.6) với chủ đề "Định giá đất: Đúng và đủ" do Báo Thanh Niên tổ chức, nhiều doanh nghiệp cùng các chuyên gia kinh tế đã góp ý để hoàn thiện Dự thảo trước khi được ban hành.

Tính không đúng chi phí giá đất, doanh nghiệp thua lỗ

Chia sẻ tại hội thảo, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Tập đoàn địa ốc Kim Oanh, cho biết doanh nghiệp (DN) có quỹ đất khoảng 27 ha được tách ra từ khu công nghiệp (KCN) hơn 130 ha theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. DN đã bỏ ra hơn 780 tỉ đồng mua khu đất 27 ha nói trên từ năm 2018. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm nhà ở thương mại nhưng do vướng mắc liên quan đến luật Đất đai và luật Đầu tư nên chưa thể triển khai được. Thay vì chờ đợi chính sách điều chỉnh, DN của bà đã quyết định chuyển hướng sang đầu tư nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu nhà ở cấp thiết của địa phương đồng thời hưởng ứng chương trình phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ.

Định giá đất cần tính đúng và đủ — Hội thảo về định giá đất sáng 14.6 do Báo Thanh Niên tổ chức

Tuy nhiên, DN lại tiếp tục gặp bất cập trong việc được ghi nhận chi phí thực tế đã bỏ ra để có được quỹ đất phát triển dự án. Nếu chỉ cần giữ nguyên hiện trạng là đất KCN đã có nhà đầu tư đồng ý mua hơn 2.000 tỉ đồng nhưng đến thời điểm triển khai dự án, cơ quan quản lý chỉ ghi nhận giá trị đất cho DN theo khung giá của UBND tỉnh là hơn 100 tỉ đồng. Như vậy nếu tính giá vốn bỏ ra thì DN lỗ hơn 600 tỉ đồng. "Tính ra dự án có hơn 1.600 lô đất, trung bình mỗi lô đất nhà ở xã hội chỉ được bố trí 70 m2, như vậy trung bình mỗi m2 đất chỉ được ghi nhận giá vốn chưa tới 900.000 đồng (thuộc đô thị loại 1, ngay trung tâm Thành phố mới tỉnh Bình Dương).

Đây là điều bất cập, chưa hợp lý. Cần ghi nhận chi phí thực tế mà DN đã bỏ ra từ lúc đầu tư đất cộng với các chi phí lãi vay, chi phí hợp lý khác đến thời điểm phát triển dự án. Hoặc tối thiểu định giá lại theo giá thị trường tại thời điểm phát triển dự án để ghi nhận giá vốn cho DN. Phải tính đúng tính đủ thì DN mới mạnh dạn đầu tư làm dự án nhà ở xã hội, chứ như cách tính hiện nay thì DN muốn đi tới cũng không được, muốn lùi cũng không, rất khó cho DN. Đối với những trường hợp điều chỉnh quy hoạch cần được áp dụng theo phương án tính chênh lệch tổng giữa quy hoạch mới và quy hoạch cũ theo phương pháp thặng dư hợp lý, cân nhắc lợi ích cho tất cả các bên. DN mong muốn đóng góp giá trị cho xã hội phát triển, chăm lo cho đời sống nhân viên nhưng hiện nay quá khó khăn", bà Oanh ngậm ngùi nói.

Còn theo ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, hiện nay chủ trương của T.Ư, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất (TSDĐ) chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản (BĐS). Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của DN không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua và về lâu dài không có lợi cho thị trường cũng như an sinh xã hội. Vì vậy các DN rất mong muốn chính sách tính TSDĐ cần có sự gia giảm hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, người dân và DN. Quan trọng nhất là pháp luật cần ghi nhận đúng, đủ các chi phí đầu tư thực tế, hợp lý. TSDĐ cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đình Cường, Tổng giám đốc Tập đoàn Năm Sao, nói các chi phí hoạt động của DN như chi phí bán hàng, quảng cáo, vận hành… trong quá trình tính doanh thu cho DN, nhà nước tính chưa đúng, chưa đủ như thực tế trong Dự thảo Nghị định quy định về giá đất đang được lấy ý kiến. Việc tính TSDĐ được giao Sở TN-MT chủ trì với các sở ngành có liên quan tham mưu UBND cấp tỉnh quy định cụ thể. Nhưng thực tế thời gian qua, các địa phương chỉ nghe ngóng mà ít tỉnh, thành nào ra được quy định. Trong khi đó, tại các sở Xây dựng có phòng quản lý nhà và thị trường BĐS có tổng hợp thông tin giao dịch, hoạt động kinh doanh BĐS, định kỳ hằng quý có tổng hợp hợp thông tin lại báo cáo về Bộ Xây dựng. Đây rõ ràng là thông tin thị trường và dựa vào những thông tin này quy định chi phí theo khu vực… Vì thế ông đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu điều chỉnh theo hướng tham vấn Bộ Xây dựng. Bên cạnh đó, ông kiến nghị việc tính doanh thu phát triển dự án phải tính cả chi phí bồi thường mặt bằng và thứ hai là chi phí dự phòng 10%.

Tại sao loại bỏ chi phí sử dụng đất, chi phí lãi vay?

Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh đặt vấn đề: Quy định giá đất là vấn đề rộng lớn, liên quan đến định giá tài sản và liên quan đến đặc thù về đất đai. Không hiểu sao Bộ TN-MT lại trừ đi chi phí sử dụng đất, trừ chi phí lãi vay? Cách làm này cho thấy chúng ta đang hiểu thặng dư chưa chuẩn theo kinh tế thị trường. Thặng dư khác với thu nhập, lợi nhuận. Trong khi đó chúng ta xử lý thặng dư theo cách hiểu lúc thì thu nhập, lúc thì lợi nhuận trước thuế hay lợi nhuận sau thuế là chưa ổn.

Tương tự, tại sao nghĩ ra chi phí này lại được mà chi phí kia lại không được? Về nguyên tắc, lợi nhuận hay thặng dư là tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí. TSDĐ là khoản chi phí cực kỳ lớn của DN phát triển dự án mà lại bỏ ra là bỏ đi đâu? Hay trong định giá có phương pháp chi phí. Giá cả phải hình thành từ chi phí. Việc đưa quy định lợi nhuận định mức là không ổn về mặt kinh doanh. Bởi thực tế giá vượt xa chi phí. Điển hình là hàng hiệu được bán giá rất cao nhưng người ta cũng có thể bán giá dưới chi phí, chấp nhận lỗ trong một thời gian.

Ông Ánh cũng dẫn câu chuyện nhiều lãnh đạo cơ quan quản lý khuyến khích DN dùng vốn tự có, hạn chế đi vay rồi quy định loại phần lãi suất đi vay ra khỏi chi phí. "Nếu tôi là dân kinh doanh, nếu tôi có tiền đủ cho một dự án tôi sẽ làm việc khác nếu có lợi nhuận hơn. Tôi sẽ đi vay làm dự án khi chỉ có lợi nhuận ít hơn. Tiền của tôi phải làm ra lợi nhuận lớn hơn. Nếu ném tiền vào không được trừ chi phí thì sao? Trong kinh doanh, tôi sử dụng vốn của tôi một cách hiệu quả nhất. Đó là bài toán kinh doanh. Không thể ép DN phải sử dụng vốn tự có. Mà đi vay thì chi phí lãi vay phải tính vào chi phí của DN, tại sao lại bỏ?", TS Vũ Đình Ánh phát biểu.

Ghi nhận nỗ lực của Chính phủ khi ban hành Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014 nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, vấn đề then chốt mà hiệp hội đã góp ý vẫn chưa được đưa vào về việc định giá đất. Vì thế, ông Châu kiến nghị định giá đất cần phải tính đúng, đủ, công bằng và không tận thu. Nếu nhà nước lẽ ra thu được 10 đồng nhưng chỉ thu 9 đồng thì còn 1 đồng xem như kích cầu đầu tư, người dân tiêu dùng cũng góp phần phát triển kinh tế, nuôi dưỡng nguồn thu.

"Trường hợp định giá đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao sẽ khó thu hút đầu tư, làm cho đầu tư các dự án bị đội lên cao so với các nước trong khu vực. Bộ TN-MT đã rất cầu thị, tiếp thu nhưng vẫn còn sót một số kiến nghị chưa được ghi nhận. Chẳng hạn như bổ sung thêm chi phí dự phòng trong 2 trường hợp là dự phòng khi khối lượng phát sinh và dự phòng cho trượt giá. Quy định các phương pháp định giá đất trong luật là thay đổi rất lớn. Lợi nhuận là bằng tổng doanh thu trừ tổng chi phí. Vậy tại sao nhà đầu tư không được tính TSDĐ? Đề nghị Bộ TN-MT lắng nghe, bổ sung để nghị định về giá đất đầy đủ, sát với thực tế", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Cần đưa ngay các chi phí của DN vào nghị định

TS Trần Du Lịch khẳng định việc định giá đất hiện nay đang vướng ở khắp nơi, không chỉ ở TP.HCM mà cả các tỉnh miền Trung. Trước đây, một số dự án khi áp dụng Nghị định 44/2014 bị tắc thì chờ, nghe ngóng nghị định mới ra đời có thể giảm TSDĐ. Tuy nhiên, khi đến Nghị định 12/2024 ra đời thì TSDĐ tăng lên nên nhiều DN xin quay lại Nghị định 44 để đóng tiền nhưng địa phương không chịu vì Nghị định 12 đã ban hành rồi. Từ đây phát sinh "tắc đến tắc", Nghị định 12 không gỡ được nên các nơi lại đang chờ nghị định mới để tháo gỡ.

TS Trần Du Lịch đề xuất cần cho DN đưa các chi phí hợp lý vào việc định giá đất. Cái cần gỡ ngay là mạnh dạn đưa chi phí lãi vay, chi phí dự phòng vào trong chi phí khi định giá đất. Sau này quyết toán thì lời ăn, lỗ chịu. Nếu làm được điều này thì tất cả các dự án vướng hiện nay sẽ gỡ được hết. "Chúng ta hướng dẫn để DN tự làm, sau khi xong dự án nhà nước hậu kiểm, quyết toán. Nếu có chênh lệch, doanh thu tăng lên thì DN phải đóng TSDĐ bổ sung phần đó. Thật sự DN cũng phải làm khai báo trung thực nhất, nhà nước cũng không mất gì. Nâng trách nhiệm của DN lên và giảm trách nhiệm của nhà nước để làm sao các anh mạnh dạn ký. Có như vậy mọi việc sẽ thông. Chứ nếu loay hoay thế này mãi thì sẽ rất khó", TS Trần Du Lịch nói.

Lắng nghe tất cả ý kiến từ DN đến các chuyên gia kinh tế, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ TN-MT), cho hay Chính phủ đang chỉ đạo quyết liệt các bộ ngành liên quan sớm hoàn thiện các nghị định thi hành luật Đất đai có hiệu lực cùng thời điểm Quốc hội bấm nút thi hành luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS... Trong quá trình soạn thảo sửa đổi luật Đất đai, hay dự thảo nghị định quy định về giá đất, Bộ xác định phải gắn với thực tiễn, nên các quy định cố gắng làm sao khi được ban hành có thể thực hiện được.

"Thế nên, khi soạn dự thảo về giá đất, chúng tôi, các ban ngành liên quan rất trăn trở rằng chi phí nào có thể bỏ ra, chi phí nào được đưa vào. Trong khi giá thì liên quan nhiều thứ, sửa quy định về giá phải sửa các quy định liên quan về thuế, các quy định về kinh doanh BĐS, đầu tư, xây dựng, môi trường... Hay quy định về thống kê ảnh hưởng đến số lượng đầu vào trong giá đất, đặc biệt liên quan khoa học công nghệ thay đổi thì chắc chắn giá thay đổi", ông Kiên nói và thừa nhận thực tế vẫn còn quá nhiều quy định phải được sửa đổi. Bộ TN-MT trong quá trình xây dựng dự thảo nghị định rất mong muốn hoàn thành, sát thực tiễn và được Chính phủ sớm ban hành nghị định, đưa vào sử dụng. Bởi hơn ai hết, Bộ hiểu rõ đất đai là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội. Ông Vũ Sỹ Kiên cập nhật là theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, dự thảo dự tính hoàn thành trong tháng 6 này với kỳ vọng sau khi nghị định đưa vào thực tiễn, hạn chế vướng mắc, sớm đưa đất đai - nguồn lực phát triển xã hội - vào khai thác.

Tiếp tục tiếp thu các góp ý từ tọa đàm của Báo Thanh Niên

Trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44 tới Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay khi soạn thảo Nghị định về giá đất, Bộ TN-MT đã rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, "mũ" là luật Đất đai thì chưa xử lý hết nên thực tế, quy định vẫn còn những bất cập. Đơn cử, trong quá trình tính giá đất, vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá. Cùng với đó, lực lượng thực hiện cũng còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Các đơn vị tư vấn không dám làm vì cơ sở dữ liệu yếu, nhân lực mỏng... dẫn đến kết quả cuối cùng không mang tính khách quan, trung thực. Vấn đề định giá đất, các cơ quan quản lý như chúng tôi cũng rất trăn trở vì nếu định giá đất không đúng, không đủ sẽ kéo theo những hậu quả lớn cho DN, nhà nước và cả xã hội. Chúng tôi sẽ tiếp tục tiếp thu các góp ý từ tọa đàm của Báo Thanh Niên hôm nay để xây dựng được hệ thống chính sách thông thoáng, đồng bộ.

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn,

Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ TN-MT

Tiền sử dụng đất phải được tính bằng tổng doanh thu trừ tổng chi phí

Theo quy định, tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm có quyết định giao đất. Vậy quyết định giao đất trải dài từ năm 2013 tới 2023 thì giải quyết như thế nào? Chính điều này khiến gần 60.000 căn nhà của người dân chưa được cấp sổ hồng. Tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí. Vấn đề phát sinh ở đây là cơ quan nhà nước luôn luôn tìm cách làm sao cho doanh thu ở mức lớn nhất, chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất cao nhất. Ngược lại, DN lại chứng minh chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp. Hai bên ngược nhau dẫn đến câu chuyện đơn vị tư vấn không giải quyết được vấn đề này.

Ông Lê Hữu Nghĩa,

Tổng giám đốc Công ty Lê Thành

Nhiều chi phí của nhà đầu tư chỉ được tính ở mức hạn chế

Vấn đề nổi cộm mà các nhà đầu tư đã và đang rất quan tâm, gần đây giới truyền thông đề cập nhiều hơn, đó là nhiều chi phí hợp lý của nhà đầu tư đã không được đưa vào, hoặc buộc phải bỏ ra, nếu có đưa vào thì cũng với mức độ rất hạn chế trong tính giá đất. Chẳng hạn, chi phí tháo dỡ làm sạch mặt bằng thi công, đó là khoản chi phí bắt buộc, nhưng thời gian qua có một số trường hợp không cho đưa vào. Khi các chi phí phí hợp lý bắt buộc bỏ ra mà không được ghi nhận thì tất nhiên nhà đầu tư bắt buộc phải tăng giá sản phẩm. Tôi nghĩ đây là vấn đề nhà đầu tư không muốn đâu bởi nó ảnh hưởng, làm cho thị trường phát triển không lành mạnh. Theo đó, khiến người có nhu cầu mua sử dụng ngày càng khó tiếp cận nhà ở, chưa kể các hệ lụy khác có thể xảy ra.Trong thực tế, còn rất nhiều vướng mắc... Chính vì vậy cần sự phối hợp nhiều bộ ngành cùng tháo gỡ, khắc phục khiếm khuyết mà luật Đất đai không đủ, phải đưa vào các luật khác để cùng tháo gỡ.

Ông Nguyễn Như Bình,

Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở TN-MT TP.HCM