Đất nền Hà Nội bị 'kích sóng'

Chỉ trong 10 ngày, thị trường đất nền ở Hà Nội liên tiếp hứng chịu 2 "đợt sóng" từ những buổi đấu giá do chính quyền tổ chức. Theo đó, 2 phiên đấu giá với tổng số 87 lô đất ở 2 huyện ngoại thành là Thanh Oai và Hoài Đức ghi nhận sự tham gia của hơn 2.000 người, với khoảng hơn 3.000 hồ sơ.

Tại H.Thanh Oai, phiên đấu giá 68 lô đất vào ngày 10.8, trong đó có lô đất được đấu trúng giá cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m² đã thiết lập thêm kỷ lục trong thị trường đất nền vùng ngoại thành Hà Nội. Đến ngày 19.8, phiên đấu giá 19 lô đất kéo dài hơn 19 tiếng ở khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên (H.Hoài Đức) đã xô đổ kỷ lục ở H.Thanh Oai khi lô đất rộng hơn 113 m² trúng giá hơn 133 triệu đồng/m², gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.

Là người tham gia đấu 2 lô đất và đặt cọc hơn 100 triệu đồng/lô ở khu Lòng Khúc, ông Đinh Quang T. (57 tuổi, Hà Nội) bỏ về trong bức xúc khi vừa kết thúc vòng đấu giá thứ 5, diễn ra vào 20 giờ ngày 19.8. Ông T. cho biết bản thân muốn mua đất để đầu tư thật nhưng quá trình tham gia đấu giá, ông thấy giá đất bị đẩy lên "quá ảo". Bởi khi tham khảo địa phương, giá thị trường đất nền quanh khu vực dự án đấu giá chỉ ở mức hơn 40 triệu đồng/m². Thế nhưng, dù chưa đến vòng thứ 6 (vòng bắt buộc cuối cùng để xét trúng đấu giá) thì giá đất đã bị "thổi" lên 80 - 100 triệu đồng/m².

NGUYỄN TRƯỜNG

"Giá vậy là phi thực tế. Khu vực đó là đồng không mông quạnh, đầu tư cả trăm triệu đồng/m² thì làm sao có lãi. Trả giá cao như vậy sẽ tác động rất xấu đến thị trường. Giá ảo sẽ tạo sóng ở khu vực đó. Sau này, khi khách hàng bỏ cọc thì giá các lô đất xung quanh cũng đã bị đẩy lên rồi", ông T. phân tích.

Đến phiên đấu giá thứ 7, tất cả 19 lô đất được đẩy lên giá từ 91,3 - 127,3 triệu đồng/m². Lúc này đã quá 12 giờ đêm, rất đông người lắc đầu, ngao ngán bỏ về, nộp phiếu để nhận lại tiền đặt cọc vì 10/19 lô đất đã được đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m².

Đáng nói, ở thời điểm kết quả phiên đấu giá chưa chốt thì ngoài hội trường, một nhóm môi giới đã mời chào để sang tay lô đất trúng với giá chênh lệch ít nhất từ 200 triệu đồng trở lên. Lực lượng môi giới bất động sản (BĐS) tập trung khá đông, mang theo bàn ghế, sổ sách theo dõi tình hình từ khi phiên đấu giá 19 lô đất diễn ra. Một người còn bật chế độ phát video trực tiếp trên nền tảng mạng xã hội để tường thuật "sức nóng" xung quanh khu vực đấu giá. Đây cũng là cách "thổi giá" của những cò, đầu nậu đã ôm sẵn đất nền ở vùng ven ngoại thành Hà Nội.

Chưa hết, ghi nhận vào đầu giờ sáng hôm qua (20.8), nhiều môi giới đã túc trực sẵn ở dự án khu đấu giá thôn Lòng Khúc để "chào giá" các lô đất được ký gửi. Một nam môi giới cho biết dù đêm qua thức trắng theo dõi phiên đấu giá nhưng sáng nay không ngủ, chỉ ăn uống qua loa cho lại sức rồi có mặt tại khu đấu giá. Được ký gửi vài lô đất, người này cho hay các lô đất được rao bán chênh ở mức 300 - 500 triệu đồng tùy diện tích, vị trí. Tình trạng môi giới hét giá sang tay hàng trăm triệu đồng/lô ngay sau phiên đấu giá ở H.Hoài Đức cũng diễn ra tương tự với phiên đấu giá ở H.Thanh Oai.

Giá bị các "tay to" thao túng?

Trao đổi với Thanh Niên, một lãnh đạo Sở TN-MT Hà Nội nhận định thời gian vừa qua, việc đấu giá đất vùng ven do các huyện thực hiện có giá cao vọt lên so với giá mặt bằng chung của thị trường, thậm chí có nơi gấp từ 2 - 3 lần. Hiện Sở đang phối hợp với cơ quan công an để xác minh, làm rõ việc một nhóm đối tượng đi "kích sóng" đất nền.

"Công tác đấu giá đất do các địa phương tự tổ chức, tuy nhiên có vài phiên giá trúng cao vọt nên Sở chủ động vào cuộc nắm tình hình. Chúng tôi đang đợi thời điểm đến hạn nộp tiền trúng đấu giá để xem tình hình cụ thể thế nào. Việc "thổi giá", tạo sóng sẽ khiến đất nền xung quanh khu vực đấu giá bị đẩy lên, khiến thị trường BĐS không được phát triển bình thường, lành mạnh", vị lãnh đạo Sở TN-MT Hà Nội nói và nhìn nhận đa số khách hàng tham gia đấu giá đất nền không phải do nhu cầu thật, có dấu hiệu liên kết hội nhóm vì động cơ gì đó.

Nguyễn Trường

Đúng như vị này nói, theo công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Tiền Yên trong quý 2/2024 là 43 triệu đồng/m². Trong vòng 1 năm qua, giá đất ở địa phương này đã tăng hơn 48%. Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua vẫn cao gấp 2 - 3 lần so với mặt bằng giá phổ biến. Công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn còn cho thấy giá rao bán tại các xã lân cận trong H.Hoài Đức dao động từ 22 - 62 triệu đồng/m² trong quý 2/2024.

Từng tham dự nhiều cuộc đấu giá đất, ông Trần Quân, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, cho hay: Đa số người tham gia đấu giá là các đội nhóm, họ biết rõ mặt nhau chứ người bình thường không nhiều. Có điều dễ nhận ra là hầu hết các phiên đấu giá gần đây đều gần tuyến đường vành đai 4 đang được xây dựng, các nhà đầu tư "tay to" đã gom đất hai bên đường. Khi diễn ra đấu giá, những người này sẽ cho người tham gia với số sản phẩm đưa ra đấu nhỏ giọt. Cầu nhiều, tiền nhiều, nhưng nguồn cung sản phẩm ít nên giá theo đó tăng theo cấp số nhân so với giá khởi điểm. 

"Khi đường vành đai 4 hoàn thành vào năm 2027 thì mặt bằng giá mới xung quanh tuyến đường đã thiết lập. Về luật thì đấu giá không sai, nhưng thực tế đã bị thao túng giá. Giá trúng cao hơn mặt bằng giá đất chung khoảng 30 - 40%. Tại phiên đấu giá đất ở Đan Phượng, Thanh Oai vừa qua, rất đông môi giới chực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất với giá chênh từ 200 - 500 triệu đồng/lô", ông Trần Quân nói thẳng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, kết quả đấu giá 19 lô đất ở H.Hoài Đức với mức giá cao như vậy sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn. "Với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 - 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo. Mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác", ông Tuấn khuyến cáo.

Gây hệ lụy cho nền kinh tế

Những gì diễn ra tại Hà Nội dù khác về quy mô nhưng khiến thị trường liên tưởng đến các phiên đấu giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) cách đây chưa lâu. Khi đó, cả 4 lô đất đều có mức giá trúng đã bị đẩy lên quá cao so với giá khởi điểm. Một lô đất hơn 10.000 m² được một công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá 24.500 tỉ đồng, tức mỗi mét vuông có giá hơn 2,4 tỉ đồng, cao hơn rất nhiều so với mặt bằng giá tại khu vực và thậm chí cao hơn giá tại 3 con đường đắt đỏ nhất của TP.HCM thời điểm đó là đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (Q.1). Tuy nhiên sau đó, các doanh nghiệp trúng đấu giá lần lượt xin bỏ cọc.

Một chuyên gia BĐS phân tích nếu mức giá trên được xác lập, ngay lập tức mặt bằng giá BĐS của khu vực, thậm chí là của cả TP.HCM và các vùng phụ cận sẽ bị thổi lên ở một mặt bằng mới, cao chót vót.

Nguyễn Trường

"Quan điểm đấu giá đất giúp thu ngân sách tăng là điều đáng lo, không phải là thành tích", TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, nhấn mạnh. Bởi theo ông Thuận, khi BĐS sốt nóng, tiền trong dân sẽ chảy vào đất. Khi tiền "chôn" vào đất thì không còn tiền để phát triển KT-XH. Không chỉ vậy, hệ quả từ việc các cuộc đấu giá đất bị đẩy lên quá cao là vô cùng lớn. Điển hình như tại các buổi đấu giá đất ở Thủ Thiêm, nếu là mức giá đó thành thật thì hậu quả, hệ lụy kéo theo là không thể giải quyết trong một thập niên.

"TP sẽ hình thành mặt bằng giá đất mới, nhà đầu tư muốn phát triển hạ tầng, các khu đô thị, công nghiệp… sẽ vô cùng khó khăn vì chi phí đền bù tăng lên rất nhiều. Trong khi các doanh nghiệp thuê đất của nhà nước để làm nhà xưởng thì tiền thuê đất, tiền sử dụng đất cũng phải đóng nhiều hơn. Đấu giá đất có thể mang lại lợi ích trước mắt cho ngân sách địa phương, nhưng nếu không được quản lý chặt chẽ có thể gây ra nhiều hậu quả tiêu cực. Việc giá đất tăng cao không chỉ làm nhiễu loạn thị trường BĐS mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ đẩy giá đất lên cao hơn nữa và tạo ra một thị trường bong bóng không bền vững. Khi các nhà đầu tư rút đi, giá nhà đất tại những nơi sốt nóng sẽ lập tức hạ nhiệt và người dân địa phương sau những cơn say, quay cuồng vì tăng giá đất sẽ lãnh hậu quả như từng diễn ra ở các cơn sốt đất Bình Ba (Bà Rịa-Vũng Tàu) hay Hớn Quản (Bình Phước)", TS Phạm Viết Thuận cảnh báo.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, cảnh báo: Đằng sau việc đẩy giá đất lên mức phi thị trường, còn bộc lộ một vấn đề đáng lo ngại là các nhà đầu tư đang quen với tư duy hễ có đất đấu giá là nhảy vào cọc, sau đó bán chênh lệch, kiểu gì cũng kiếm lời. "Thực tế là sau các phiên đấu giá, nhiều người trúng đấu giá đang chào giá chênh, một vài trường hợp đã thu về lợi nhuận, nhưng đa phần là khó. Bởi hiện nay cuộc chơi đã khác khi mà luật lần này chặt chẽ, kiểm soát mạnh hơn nên ông nào chơi ảo, lướt sóng sẽ ăn đòn, chắc chắn các nhà đầu tư sẽ phải trả giá", ông Đính nhấn mạnh. 

Cũng không loại trừ có người lợi dụng đấu giá để đẩy giá lên cao nhằm mục đích khác vì số tiền họ bỏ ra ban đầu rất ít, nhưng nếu thành công họ sẽ thu lời nhiều từ việc khác. Điều này gây hệ lụy rất lớn. Đầu tiên là người dân tại khu vực này muốn mua nhà đất ở sẽ rất khó khi giá đã bị đẩy lên rất cao, trong khi vẫn là vùng đất "quê" chưa được đầu tư nhiều về hạ tầng. Tiếp theo là ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của địa phương bởi các doanh nghiệp muốn về đây sẽ phải bỏ ra chi phí nhiều hơn để đền bù, làm hạ tầng, nguy cơ họ bỏ qua nơi khác rất lớn. 

"Trong giai đoạn này, TP.Hà Nội cũng như các địa phương khác không nên mang đất nền ra đấu giá. Vì chỉ vài chục nền đấu giá, nhà nước thu về không được bao nhiêu mà ảnh hưởng cả thị trường, ảnh hưởng cả nền kinh tế và đặc biệt là ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở thật của đại đa số người dân", TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị.