Vì sao nhà ở xã hội càng làm càng chậm ?

Chậm do thiếu vốn

Báo cáo với đoàn giám sát, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết kết quả thực hiện phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn TP trong năm 2015 xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng 4 dự án, với 3.131 căn hộ. Giai đoạn 2016 - 2020 đưa vào sử dụng 19 dự án NƠXH, 1 dự án nhà lưu trú công nhân, 1 dự án ký túc xá sinh viên, đạt 69,2% so với chỉ tiêu đề ra với 14.954 căn hộ. Trong giai đoạn 2021 - 2025, đến hết năm 2023 mới hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án, với 623 căn hộ, đạt 2,39% so với chỉ tiêu đề ra. Hiện TP đang có 7 dự án NƠXH và nhà lưu trú công nhân đang thi công với quy mô 4.996 căn hộ, tổng diện tích sàn 383.258 m².

Vì sao nhà ở xã hội càng làm càng chậm ? — Nhiều dự án NƠXH sau nhiều năm động thổ nay lại chuyển sang làm bãi giữ xe

Kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 - 2025 có danh mục 68 dự án dự kiến phát triển NƠXH, nhà ở công nhân. Trong đó, 2 dự án đã xây dựng hoàn thành đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay là thiếu vốn, TP chỉ bố trí được 10% nguồn vốn để thực hiện các chương trình NƠXH. Từ nay đến năm 2025, theo chương trình kế hoạch đặt ra, cần 37.700 tỉ đồng nhưng ngân sách TP chỉ có khả năng đáp ứng khoảng 3.770 tỉ đồng. Đến năm 2030, TP cần số vốn 86.400 tỉ đồng, trong khi đó chỉ có khả năng bố trí từ ngân sách 8.600 tỉ đồng, còn lại chỉ có thể sử dụng từ các nguồn vốn xã hội. Vốn ít, trình tự, thủ tục đầu tư, việc lựa chọn chủ đầu tư lại còn nhiều bất cập, khó khăn nên rất khó đạt được chỉ tiêu NƠXH đặt ra.

Lý giải nguyên nhân khiến chương trình phát triển NƠXH bị chậm, UBND TP.HCM cho rằng do T.Ư ban hành các chính sách phát triển NƠXH chưa đồng bộ, thống nhất dẫn đến địa phương phải chủ động rà soát pháp lý dự án (giai đoạn 2021 - 2025) để có hướng dẫn hoàn thiện pháp lý và thống nhất thực hiện nên không đạt theo chỉ tiêu đề ra. Do dự án có ưu đãi của nhà nước nên phát sinh thủ tục hành chính nhằm tránh trục lợi chính sách dẫn đến phát sinh nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại, chưa thu hút nhà đầu tư. Các vướng mắc, khó khăn trong quá trình thực hiện dự án chưa được tháo gỡ kịp thời mà phải chờ sửa luật, nghị định, thông tư dẫn đến làm chậm tiến độ thực hiện. Chính sách hỗ trợ lãi suất cho chủ đầu tư và người mua nhà còn ngắn hạn, chỉ từ

3 - 5 năm nên chưa thu hút nhà đầu tư tham gia. Để đẩy mạnh đầu tư NƠXH, UBND TP.HCM cho biết trong thời gian tới TP sẽ sắp xếp, tập trung bổ sung quỹ đất xây NƠXH có quy mô lớn, vị trí thuận lợi cho giao thông công cộng, phù hợp nhu cầu của từng khu vực quy hoạch đô thị, phù hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Để doanh nghiệp được hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, TP đã chỉ đạo Sở TN-MT phối hợp với các bên liên quan thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NƠXH và miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Lấy nguồn tiền thu được từ việc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ về NƠXH bằng hình thức nộp bằng tiền thay vì nộp 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH.

Kỳ vọng vào luật mới

Phát biểu tại buổi làm việc, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhận định thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều khó khăn; từ đó đóng góp cho sự phát triển của TP cũng giảm. Trong khi nhu cầu NƠXH của người dân rất lớn nhưng do còn nhiều vướng mắc nên chưa đạt được mục tiêu đề ra. Những kiến nghị của TP.HCM, trong đó có NƠXH là cơ sở để Bộ Xây dựng tiếp thu đưa vào một số dự thảo nghị định của các văn bản quy phạm pháp luật. Các văn bản này khi có hiệu lực sẽ tháo gỡ rất nhiều, hy vọng thời gian tới là như vậy.

Ông Nguyễn Đức Hải, Phó chủ tịch Quốc hội, nhận xét: Qua báo cáo của TP.HCM cho thấy những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển NƠXH. Trong đó phát triển NƠXH gặp khó khăn cả về thể chế, chính sách và quá trình tổ chức thực hiện. Còn nhiều điểm nghẽn về phát triển NƠXH như: trình tự, thủ tục đầu tư, bố trí quỹ đất độc lập, bố trí và sử dụng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại còn khó khăn, bất cập; huy động nguồn lực ngoài nhà nước khó khăn; điều kiện, thủ tục xét duyệt đối tượng được mua, thuê mua NƠXH còn phức tạp, kéo dài; việc giải ngân các gói hỗ trợ tín dụng chưa hiệu quả...

Ông Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh: TP.HCM là đô thị đặc biệt, là động lực, đầu tàu, dẫn dắt của vùng kinh tế trọng điểm phía nam và cả nước. Cùng với nỗ lực của TP, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, nghị quyết để phát triển TP. Quốc hội cũng đã ban hành Nghị quyết số 98 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, trao cho TP 44 cơ chế, chính sách đặc thù trên 7 lĩnh vực, nhằm giúp TP tiếp tục phát triển nhanh và bền vững, trong đó có các cơ chế đặc thù về phát triển NƠXH.

Đồng thời, tại kỳ họp thứ 7 vừa qua, Quốc hội đã thông qua luật sửa đổi một số điều luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản, luật Đất đai, luật Các tổ chức tín dụng để các luật này có hiệu lực sớm hơn, thi hành từ ngày 1.8 nhằm tháo gỡ nhiều khó khăn vướng mắc hiện nay trong đó có tháo gỡ cho thị trường bất động sản và phát triển NƠXH. Do đó, theo ông Hải, TP cần khẩn trương xây dựng, hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành được giao trong các luật. Tập trung mọi nguồn lực để thực hiện hiệu quả Nghị quyết 98, đồng thời tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản và phát triển NƠXH hoặc báo cáo cấp có thẩm quyền để tháo gỡ các khó khăn vướng mắc này.

Giá căn hộ tăng trung bình từ 15 - 20%/năm

Theo UBND TP.HCM, xu hướng chung là giá bất động sản, trong đó có chung cư, nhà phố tăng liên tục từ năm 2015 - 2023, với mức tăng trung bình khoảng 15 - 20% mỗi năm. Riêng phân khúc chung cư, nếu năm 2015 giá căn hộ bình dân khoảng 25 - 35 triệu đồng/m² thì đến năm 2023 đã tăng lên 40 - 60 triệu đồng/m². Căn hộ trung cấp vào năm 2015 giá khoảng 35 - 50 triệu đồng/m² thì đến năm 2023 tăng lên 50 - 70 triệu đồng/m². Căn hộ cao cấp tăng từ 50 triệu đồng/m² lên 70 - 100 triệu đồng/m². Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất, dao động từ 80 - 200 triệu đồng/m² vào năm 2023, còn ở ngoại ô có giá thấp hơn, dao động từ 30 - 60 triệu đồng/m².

Ở phân khúc nhà phố, tương tự như chung cư, giá cũng tăng liên tục trong giai đoạn này nhưng mức tăng có phần thấp hơn, khoảng 10 - 15% mỗi năm. Trong đó nhà thấp tầng nếu như trong năm 2015 giá từ 30 - 50 triệu đồng/m² thì đến năm 2023 tăng lên 45 - 70 triệu đồng/m². Khu vực trung tâm giá cao nhất, dao động từ 100 - 200 triệu đồng/m² vào năm 2023, riêng ở ngoại ô giá thấp hơn, dao động từ 40 - 80 triệu đồng/m².

Ở phân khúc đất nền có nhiều biến động với xu hướng tăng chung nhưng cũng có giai đoạn sụt giảm. Đất nền ở trung tâm giá từ 50 - 150 triệu đồng/m² vào năm 2015 thì đến năm 2023 đã tăng lên 100 - 300 triệu đồng/m². Vị trí ven trung tâm giá từ 20 - 50 triệu đồng/m² vào năm 2015 và tăng lên 40 - 100 triệu đồng/m² vào năm 2023. Khu vực phía đông có tốc độ tăng giá cao nhất do quy hoạch và phát triển hạ tầng. Khu vực phía nam và tây giá ổn định hơn.