Thu thuế từ bất động sản tăng vọt, vì sao?

Cụ thể, ông Mai Sơn, Cục phó Cục Thuế (Bộ Tài chính), cho biết thu ngân sách 6 tháng ước đạt 1.142.982 tỉ đồng, bằng 66,5% dự toán pháp lệnh, tăng 29,5% cùng kỳ. Trong đó, thu thuế từ nhà, đất đạt 198,3 nghìn tỉ đồng, tăng 105% so cùng kỳ 2024. Nguồn thu từ nhà, đất tăng nhờ việc khơi thông các dự án đất đai, tiền sử dụng đất tăng lên, các dự án bất động sản được đẩy nhanh tiến độ, kéo theo các hoạt động sản xuất kinh doanh khác có tăng trưởng. Đặc biệt là thúc đẩy đầu tư công ở các địa phương.

Tại TP.HCM, theo thông tin từ Chi cục Thuế khu vực II, tổng số thu ngân sách nhà nước lũy kế 5 tháng đầu năm 2025 đã cán mốc 190.140 tỉ đồng, đạt hơn 50% dự toán pháp lệnh năm. Với kết quả này, ngành thuế TP đang đi đúng tiến độ và đặt mục tiêu phấn đấu đến hết quý 2/2025 số thu sẽ đạt hơn 210.700 tỉ đồng, tương đương gần 56% dự toán. Theo cơ quan thuế, sự tăng trưởng tích cực của các doanh nghiệp trong ngành thương nghiệp và bất động sản chính là nhân tố tạo ra động lực tăng trưởng chính này.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở NN-MT TP.HCM, năm 2025 TP.HCM đặt ra kế hoạch thu ngân sách từ các nguồn thu liên quan đến đất đai trên địa bàn đảm bảo đạt chỉ tiêu 72.000 tỉ đồng. Đây là nhiệm vụ có tính chất then chốt, cần được triển khai với quyết tâm chính trị cao, tinh thần trách nhiệm lớn và cách làm chủ động, linh hoạt. Chính vì vậy lãnh đạo Sở đã giao Phòng Quản lý đất thực hiện giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất... bảo đảm tiến độ, chất lượng làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính, góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách. 

Văn phòng Đăng ký đất đai TP và các chi nhánh trên địa bàn phải phối hợp kiểm tra, đối chiếu số liệu nguồn thu từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai liên quan đến việc thực hiện thủ tục theo thẩm quyền. Bên cạnh đó, Sở tham mưu UBND TP.HCM tháo gỡ khó khăn liên quan đến công tác thẩm định giá cho 24 dự án. Nếu tháo gỡ được vướng mắc, dự kiến nguồn thu mang lại trên 30.000 tỉ đồng. TP cũng dự kiến đấu giá 3 lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm với mức giá khởi điểm hơn 5.000 tỉ đồng. Đây là một trong những nguồn thu lớn từ đất đai cho ngân sách TP trong năm nay.

"Các quy định mới trong việc thực hiện luật Đất đai 2024 dự kiến sẽ tác động lớn đến nguồn thu ngân sách TP trong năm nay. Trong đó, có ba nguồn thu lớn từ hoạt động mua bán bất động sản, thẩm định giá đất và hoạt động đấu giá đất. Thủ tục giải quyết cấp sổ hồng cho các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn có sự thay đổi về trình tự thủ tục so với trước đây giúp tiến độ cấp sổ được rút ngắn, số lượng cấp nhiều hơn, có sản phẩm được đưa vào thị trường bất động sản và tạo ra nguồn thu ngân sách cho TP", ông Nguyễn Toàn Thắng cho hay.

Tăng thu do bảng giá đất tăng

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, thu ngân sách nhà nước, đặc biệt là từ nhà, đất tăng là một dấu hiệu tích cực khi phản ánh đà phục hồi của thị trường. Điều này được minh chứng bằng số lượng giao dịch tăng rõ rệt trong quý 1 và quý 2/2025. Theo báo cáo từ các công ty nghiên cứu thị trường, các khu vực Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và khu trung tâm Thủ Thiêm, giá đất tăng 10 - 25% so với cùng kỳ 2024. Những dự án bất động sản từng "đóng băng" năm 2023 - 2024 thì bước sang 2025 đã được tháo gỡ pháp lý. Cộng hưởng với giá tăng, giá trị và số lượng giao dịch đều tăng giúp nguồn thu tăng kép. Nhưng có một yếu tố trực tiếp là do giá nhà, đất tăng. Khi giá đất và giá nhà tăng, các khoản thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ… cũng tăng theo. Ví dụ, trước đây chuyển nhượng một căn hộ 5 tỉ đồng, thuế thu nhập cá nhân 2%, người dân sẽ phải đóng 100 triệu đồng. Nhưng nay giá trị căn hộ tăng giá lên 6 tỉ đồng, thuế phải nộp thành 120 triệu đồng. Điều này khiến thu ngân sách tăng dù số lượng giao dịch không đổi.

"Ngoài ra, từ tháng 11.2024 đến nay khi TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới, cao hơn 20 - 35% so bảng giá cũ đã giúp các dự án đấu giá với giá khởi điểm cao, tạo khoản thu đột biến. Thủ tục chuyển nhượng, cấp sổ hồng nhanh hơn cũng giúp thu tiền sử dụng đất tăng lên. Giá đất tăng là một trong các yếu tố chính làm tăng thu ngân sách từ nhà đất tại TP.HCM. Tuy nhiên, sự phục hồi giao dịch, chính sách pháp luật mới và các dự án đấu giá lớn cũng là các yếu tố không kém phần quan trọng, tạo ra một mặt bằng thu ngân sách cao trong năm 2025", ông Trần Khánh Quang phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thì đánh giá dù nguồn cung trên thị trường ít nhưng giao dịch bất động sản tăng mạnh do người dân mua đi bán lại, chuyển nhượng trên thị trường nhiều đã giúp nguồn thu ngân sách từ nhà, đất tăng. Tiền thuê đất, tiền sử dụng đất thời gian qua tăng mạnh cũng đóng góp lớn cho tăng trưởng này. Điển hình như một khu đất kho bãi ở Q.4 rộng 11.000 m². Năm 2022 đơn giá cho thuê đất của TP chỉ 300.000 đồng/m², nhân 11.000 m², doanh nghiệp phải nộp tiền thuê đất là 3,3 tỉ đồng/năm. Nhưng đến năm 2023 đơn giá cho thuê tăng lên 700.000 đồng/m², doanh nghiệp phải đóng tiền thuê đất là 7,7 tỉ đồng, tăng gấp hơn 2 lần. Sang năm 2024 áp dụng bảng giá đất mới theo Quyết định 79 cộng với quyết định của TP về hệ số phần trăm tỷ lệ đơn giá thuê đất tính theo bảng giá đất tăng lên 1.909.000 đồng/m². Như vậy doanh nghiệp phải đóng hơn 20 tỉ đồng tiền thuê đất, tăng hơn 6 lần so với năm 2022.

"Thu ngân sách tăng là điều đáng mừng, nhưng cũng có những khoản tăng giá cần phải xem xét lại. Như trường hợp thuê đất nói trên, chỉ bằng một quyết định hành chính, giá đất tăng lên hơn 6 lần, một mức tăng rất kinh khủng. Trong khi đây chỉ là một kho hàng nằm trong chuỗi logistics. Ngân sách nhà nước tăng lên nhưng giá thuê vượt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp, của nền kinh tế vì chi phí thuê đất tăng lên cũng sẽ được cộng vào giá hàng hóa. Do vậy cần cân nhắc việc tăng giá đất. Nếu quá sức chịu đựng, các doanh nghiệp sẽ phải chuyển nhà máy, kho bãi đi nơi khác để chi phí giảm đi, nhằm tăng sức cạnh tranh", ông Lê Hoàng Châu lưu ý.