Hà Nội nóng đấu giá, TP.HCM nóng bảng giá

Vết dầu loang bỏ cọc, hủy đấu giá

Khi chúng tôi thực hiện bài viết này vào cuối tháng 9, H.Đan Phượng (Hà Nội) tiếp tục hoãn phiên đấu giá 26 thửa ở TT.Phùng.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Một tuần trước đó, huyện này cũng đã thông báo hoãn phiên đấu giá 26 thửa đất tại khu Trũng Vỡ, xã Tân Hội vào ngày 5.10. Tình trạng này trái ngược hoàn toàn với phiên đấu giá 85 thửa đất tại Đan Phượng thu hút hơn 1.000 hồ sơ tham dự hồi đầu tháng 7. Nhu cầu lớn đã đẩy giá lên cao, trong đó một lô đất có mức trúng gần 100 triệu đồng/m². Tình trạng xếp hàng từ đêm tới sáng, xe lượn vòng trong vòng ngoài, rao bán trao tay… khiến người ta cảm giác như mua được thì ngay lập tức "hốt bạc". Mà nào có phải chỉ Đan Phượng, một số huyện vùng ven cũng theo trend, đấu giá, tranh mua, đẩy lên trời…như Thanh Oai, Mỹ Đức, Mê Linh.

Sẽ chẳng có gì đáng nói nếu thị trường chung vẫn khó khăn, giao dịch eo sèo, các thửa bán đấu giá chỉ là đất ở nông thôn, giá thực tế rẻ hơn rất nhiều. Và hệ quả tất yếu là bỏ cọc. Sau hơn một tháng kể từ phiên đấu giá gây xôn xao tại xã Thanh Cao, H.Thanh Oai, đến cuối tháng 9, chỉ 13 lô hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khoảng 80% người trúng đấu giá đã bỏ cọc.

Trong đó, toàn bộ các lô đất có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m² đều không nộp tiền. Đáng lo ngại hơn, bỏ cọc đang trở thành "vết dầu loang" gây ra tình trạng phản cảm, khiến hoạt động đấu giá đất bị biến thành cuộc chơi của giới đầu cơ, gây hoang mang trong dư luận. Thế nhưng ở chiều ngược lại, nếu không bỏ cọc, thì hệ lụy còn kinh khủng hơn.

Từng có nhiều năm tham gia vào thị trường bất động sản, nhưng ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thừa nhận rất lâu rồi ông mới chứng kiến những phiên đấu giá bất thường như vậy. Mức trúng đấu giá đất trên 100 triệu đồng/m² ở Thanh Oai là mức giá phi lý nhưng sự phi lý này nếu chẳng may diễn ra thì hệ lụy khôn lường.

"Đặt trường hợp nếu người đấu giá không bỏ cọc, vẫn thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, đồng nghĩa mức giá hơn 100 triệu đồng/m² tại Thanh Oai sẽ được xác lập. Dẫn đến đấu giá đất chỉ có một số ít lô nền nhưng "vô tình" tạo mặt bằng giá mới không chỉ ở khu vực đấu giá đất mà lan ra cả TP.Hà Nội và các địa phương khác. Khi đó, những người nắm giữ nhiều quỹ đất sẽ được hưởng lợi rất lớn từ việc thổi giá này", ông Đính phân tích.

Không chỉ thế, mặt bằng giá ảo này về lâu dài còn ảnh hưởng cả nhà nước và doanh nghiệp. Đơn cử, nếu các cơ quan chức năng căn cứ và lấy đó là một trong những tiêu chí để xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ gây họa lớn cho nền kinh tế. Tác hại trước mắt là những đầu nậu, cò đất lợi dụng để thổi giá đất, tạo thị trường sốt nóng ảo nhằm lôi kéo, bán lại cho những nhà đầu tư ít kinh nghiệm để ăn chênh lệch. Giá bất động sản sẽ tiếp tục bị đẩy cao khiến phần đông người dân thu nhập trung bình càng ngày càng cách xa giấc mơ an cư.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cũng lắc đầu khi nhắc về những phiên đấu giá đất, bỏ cọc ồn ào ở Hà Nội.

Theo ông Tuấn, trong ngắn hạn, địa phương có thể tăng thu từ đấu giá đất, nhưng về lâu dài những người có nhu cầu ở thực khó mua nhà, nhất là ở khu vực lân cận những nơi đấu giá đất vì mặt bằng giá bị đẩy lên cao vút. Tình trạng trên cũng sẽ dẫn tới hiệu ứng người dân sở hữu đất gần khu vực đấu giá sẽ đẩy giá bán tài sản của mình lên theo. Điều này cũng có thể tạo xu hướng đầu cơ đất đai khi có thêm nhiều người đổ đi mua, đi ôm đất với kỳ vọng tiếp tục kiếm lời từ làn sóng này. Dòng tiền thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác, lại ứ đọng trong đất. Ở chiều ngược lại, các dự án mới sẽ khó đi thương lượng để mua đất hơn. Hoặc giả nếu được cũng phải mua đất với giá đắt đỏ hơn và kéo theo đó là giá bán thành phẩm cũng sẽ cao ngất ngưởng.

Cú "đón đầu" bất thành bảng giá đất mới

Nếu như đầu cầu Hà Nội "nóng" với những phiên đấu giá, hủy đấu giá, bỏ cọc thì TP.HCM thời gian qua lại "rần rần" vì bảng giá đất mới với mức tăng từ 10 - 20 lần so với giá đất hiện hành, thậm chí có nơi như H.Hóc Môn giá đất cao hơn 51 lần.

Việc này ngay lập tức vấp phải sự phản đối của người dân khiến chính quyền thành phố phải tạm hoãn việc công bố bảng giá đất điều chỉnh và tiến hành tổ chức các hội nghị, gặp gỡ lấy ý kiến các tầng lớp nhân dân, những người bị tác động bởi bảng giá đất mới. Trong quá trình đó, ngành thuế thành phố lại đột ngột dừng việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm sổ đỏ của người dân, gây ùn ứ, tắc nghẽn hàng chục ngàn hồ sơ tại cửa nhà thuế. Cũng do không tính được thuế nên các giao dịch nhà đất trên thị trường cũng gần như ngưng trệ, tác động tiêu cực đến hoạt động của các doanh nghiệp, vừa mới qua cơn bão bệnh chưa kịp phục hồi sức khỏe.

Cuối cùng thì thành phố cũng đã chốt phương án tính thuế theo bảng giá đất hiện hành, ngành thuế cũng đang tất bật giải quyết đống hồ sơ xếp đầy ở các chi cục suốt thời gian tạm ngưng trước đó. Thế nhưng, sự việc này cũng gây xáo trộn không cần thiết cho thị trường bất động sản ở thành phố lớn nhất cả nước. Nhiều người gọi đùa rằng đây là "cú đón đầu bảng giá đất mới bất thành" của TP.HCM. Chẳng là theo luật Đất đai 2024 thì đến năm sau, bảng giá đất của các tỉnh/thành sẽ được điều chỉnh theo giá thị trường. Nhưng thay vì đợi đến hạn, TP.HCM lại đón đầu, tăng trước mới dẫn tới cớ sự như vậy.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận xét: Giai đoạn luật Đất đai 2024 mới triển khai có những trục trặc do một số quy định chưa rõ còn dự thảo bảng giá đất của TP.HCM đưa ra bất hợp lý. Điều này đã gây xáo trộn và gây hoang mang trong người dân, kinh động đến tận T.Ư.

Theo ông Châu, rõ ràng, việc thành phố rục rịch ban hành bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng quá cao kéo theo hệ lụy là ngành thuế dừng tính nghĩa vụ tài chính đối với tất cả các hồ sơ nhà đất của người dân gần 2 tháng trời. Trong khi chính quyền là để phục nhân dân và doanh nghiệp, nên khi mọi hoạt động dừng lại đã ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến các quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các đối tượng trong xã hội. Việc dừng giải quyết hồ sơ nhà đất đã phá vỡ các kế hoạch khẩn cấp của người dân như xuất cảnh, hay bắt buộc phải có được sổ đỏ. Không chỉ vậy, thị trường bất động sản cũng vì thế mà bị một phen chao đảo, giao dịch bị đình đốn.

"Qua việc này mới thấy nỗi sợ làm sai đã len lỏi quá sâu vào từng cán bộ công chức của thành phố, những người cầm cân nảy mực, những người thực thi công vụ. Hiện nay lãnh đạo thành phố đang nỗ lực để cố gắng họp thẩm định lại bảng giá đất mà Sở TN-MT đã tiếp thu góp ý để đưa ra bảng giá đất điều chỉnh hợp lý, hài hòa lợi ích các bên. Đây là việc làm cần thiết và cần sự cẩn trọng bởi chúng ta đều biết vai trò, ảnh hưởng của bảng giá đất điều chỉnh là rất lớn, lại áp dụng một thời gian dài. Ở thời điểm hiện tại, cần phải xử lý ngay những điểm nóng là phải giải quyết tất cả hồ sơ nhà đất cho người dân, như chỉ đạo của UBND thành phố. Cơ quan chức năng phải đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để đưa ra các quyết định, nhất là quyết định đó ảnh hưởng đến số đông. Sau sự việc này chính quyền thành phố cũng cần phải rút ra được bài học, tránh kiểu điều hành giật cục như đã từng xảy ra", ông Lê Hoàng Châu góp ý.

Trong diễn biến mới nhất, giá đất nhiều quận huyện trong dự thảo Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP HCM được Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện, trình UBND TP HCM đã giảm nhiều so với trước, trong đó đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ còn 687 triệu một m2, thay vì 810 triệu như đề xuất cũ. Bảng giá này chắc chắn sẽ thẩm thấu mạnh mẽ trong thời gian tới, nhất là với các hộ có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất, đóng thuế đất....

Mặt bằng giá mới được thiết lập

Cả đấu giá đất ở Hà Nội và bảng giá đất mới của TP.HCM đều đã lắng xuống nhưng dư âm của nó thì vẫn lẩn quất đâu đó trên thị trường. Bởi giờ đây, người dân đang nghĩ tới bảng giá đất mới sẽ chính thức áp dụng vào năm sau.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới sẽ sát thị trường nên làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, đẩy giá nhà tăng 15 - 20%.

Một trong những điểm quan trọng nhất của luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được xác định "sát với thị trường" căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024.

Bởi bảng giá đất mới, vì sát thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... Trong khi tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7 - 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 - 50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Trong tình hình này, dự báo sẽ có một làn sóng đổ xô đi làm thủ tục nhà đất "chạy" bảng giá mới trước khi có hiệu lực. Các chuyên gia cho rằng cơ quan chức năng cần phải tạo điều kiện hết sức cho người dân hợp thức hóa nhà đất trước khi chi phí cho việc này tăng mạnh khi bảng giá đất mới có hiệu lực.

Thị trường bất động sản chưa tan băng nhưng đã và đang được hun nóng ở 2 thành phố lớn nhất cả nước.