Cuối năm, mặt bằng cho thuê khởi sắc

Dạo một vòng quanh các tuyến đường kinh doanh, mua bán sầm uất ở TP.HCM, chúng tôi ghi nhận không khí nhộn nhịp, sôi động hiện hữu ở khắp nơi sau thời gian dài trầm lắng.

Tại các tuyến đường đắt đỏ bậc nhất TP.HCM như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, Lê Duẩn..., nếu như vài tháng trước các biển đăng cho thuê nhà dày đặc thì nay chỉ lác đác vài căn treo biển. Những tuyến đường thời trang Nguyễn Trãi, Nguyễn Đình Chiểu, Trần Hưng Đạo, Nguyễn Trường Tộ... sau một thời gian dài trầm lắng nay cũng đã khác khi có một sự hồi sinh mạnh mẽ. Không khí tấp nập với đủ loại hình kinh doanh báo hiệu mùa cao điểm bán hàng cuối năm đang tới gần.

Chủ một cửa hàng kinh doanh thời trang trên đường Nguyễn Trường Tộ (Q.4) cho biết vừa thuê một mặt bằng để bán hàng thời trang với giá thuê 40 triệu đồng/tháng, có tăng một chút so với hồi đầu năm. Hiện thị trường mặt bằng đã sôi động trở lại nhưng theo vị này, buôn bán cũng chưa mấy khả quan. Để kinh doanh lâu dài, mặt bằng phải đáp ứng các tiêu chí như phải có chỗ đậu xe, không gian tương đối rộng rãi, tuyến đường hai chiều và thuận tiện đi lại.

Chị Thuỳ Trang, chủ một thương hiệu làm đẹp, nói với chúng tôi rằng chi phí thuê mặt bằng quá cao khiến chị phải trả lại mặt bằng ở Q.3 để về Q.Gò Vấp thuê một căn biệt thự mở lại tiệm, tiết kiệm 1/3 chi phí và có mặt bằng rộng rãi hơn. "Giá thuê mặt bằng ở Q.3 khoảng 100 triệu đồng/tháng, nhưng về nơi mới giá thuê chỉ 30 triệu đồng/tháng. Kinh doanh ở Q.3, khách hàng đi lại dễ dàng, thuận tiện hơn nhưng chi phí thuê mặt bằng quá cao đã ăn hết lợi nhuận của tôi. Khi chuyển về các quận vùng ven, thời gian đầu lượng khách ít, nhưng bù lại tiền thuê mặt bằng giảm đi rất nhiều và lợi nhuận theo đó cũng tăng lên", chị Thùy Trang giải thích.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Dù chủ các cửa hàng kinh doanh khá chật vật, thậm chí thua lỗ, nhưng giá mặt bằng cho thuê không vì thế mà giảm đi, trái lại vẫn tăng đều, nhất là ở khu vực trung tâm TP.HCM. Dữ liệu của chuyên trang Batdongsan cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2024, giá thuê mặt bằng nhà phố tại các khu vực quận 1, 3, 10 và khu vực Q.2 cũ (nay là TP.Thủ Đức) tiếp tục xu hướng tăng từ 10 - 30%. Trong đó, Q.1 có giá thuê nhà mặt phố tăng 15,2%, Q.3 tăng 32,4%, Q.2 cũ và Q.Bình Thạnh lần lượt tăng 10% và 11%. Hiện nay phân khúc mặt bằng có mức độ quan tâm, tìm kiếm nhiều nhất tập trung ở khoảng giá thuê 40 - 100 triệu đồng/tháng. Sự khởi sắc của thị trường cho thuê mặt bằng là do chi tiêu từ người tiêu dùng có xu hướng cải thiện, nhu cầu mua sắm từ nhóm khách hàng trẻ gia tăng.

Báo cáo từ Nhà Tốt cũng cho thấy, tháng 8 là tháng cao điểm về mặt bằng cho thuê, giá thuê trung bình mặt bằng kinh doanh trên những tuyến đường trung tâm Q.1 đã tăng từ 10 - 30% so với đầu năm. Như mặt bằng đường Đông Du có giá thuê trung bình 230 triệu đồng/tháng (tăng 27%), Đồng Khởi và Huỳnh Thúc Kháng vào khoảng 250 triệu đồng/tháng (tăng 30%), Lê Thánh Tôn là 220 triệu đồng/tháng (tăng 19%)...

Chủ mặt bằng kiên quyết giữ giá

Nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực cho thuê mặt bằng, cho thuê văn phòng, ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT VNO Group, cho biết: Thị trường cho thuê mặt bằng kinh doanh từ giữa năm 2024 đã khởi sắc, nhất là từ tháng 7 - 10 khi các doanh nghiệp, người dân chuẩn bị cho mùa cao điểm mua sắm cuối năm. Minh chứng rõ nhất là các cửa hàng treo bảng cho thuê đã ít dần, những cánh cửa im ỉm đóng đã mở. Tuy nhiên có một thực tế là thời gian qua, việc kinh doanh của người dân khó khăn vì giá mặt bằng quá cao nên khó có lợi nhuận, chủ yếu cầm chừng. "Nhất là ngành thời trang bình dân, gần như họ bán online và thu hẹp mặt bằng, không còn nhiều các cửa hàng trưng bày lớn. Điều này khiến các tuyến đường như Nguyễn Trãi, Lê Văn Sỹ vẫn còn mặt bằng trống nhiều. Còn đường CMT8 thì giải tỏa để thi công tuyến metro số 2 mấy năm nay cũng gây khó khăn cho việc kinh doanh", ông Hải nói.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, việc định giá tài sản thường dựa trên giá trị cho thuê phát sinh hằng tháng, hằng năm. Nếu một mặt bằng có giá thuê tốt thì định giá tài sản đó cũng sẽ nâng cao theo. Ngược lại, nếu giá thuê thấp, giá trị của căn nhà sẽ bị giảm. Do đó, những căn nhà phố trung tâm vẫn tiếp tục tăng giá thuê, bất chấp sự "phản đối" từ phía người thuê và thị trường.

Nhưng hiện nay thị trường nhà mặt phố đang chịu ảnh hưởng khá mạnh bởi sự thay đổi mô hình kinh doanh khi các nền tảng thương mại điện tử bùng nổ. Trước đây, các tuyến phố trung tâm thường là nơi tụ tập khách du lịch quốc tế, điểm vui chơi; nhưng khi thói quen tiêu dùng thay đổi, kinh tế vẫn khó khăn, lượng khách du lịch không đáng kể, việc chịu chi phí lớn cho một mặt bằng không còn là lựa chọn bắt buộc. Nên giá nhà phố ở vị trí vàng cũng phải tuân theo quy luật cung - cầu.

Lý giải về việc giá mặt bằng cho thuê luôn tăng, bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu S22M Savills Việt Nam, cho rằng dòng tiền cho thuê không có ý nghĩa quá lớn với chủ sở hữu những tài sản này. Nếu không có người thuê, họ sẵn sàng bỏ nhà trống, vì một khi chấp nhận thương lượng, giá trị tài sản sẽ bị giảm sút. Nhiều chủ nhà thừa nhận việc hạ giá cho thuê sẽ khiến họ gặp bất lợi trong các thương vụ thỏa thuận ở giai đoạn sau này. Thay vì giảm giá nhất thời, họ chấp nhận bỏ không để giữ giá cho tài sản. Điều này được minh chứng bằng nhiều mặt bằng có vị trí đắc địa ở TP.HCM đóng cửa nhiều năm nhưng giá cho thuê không hề giảm đi. Trước thực tế này, bà Giang Huỳnh nhận định rằng xu hướng tiêu dùng và kinh doanh đang thay đổi nên các thương hiệu phải xem xét bài toán chi phí và lợi nhuận, không chỉ đơn thuần là câu chuyện quảng bá thương hiệu từ mặt bằng như trước nay. Do đó, thay vì bỏ ra chi phí lớn, thuê vị trí đắc địa, việc tìm đến các vị trí với chi phí hợp lý đang được ưu tiên hơn.

Có một thực tế, do giá thuê ở khu vực trung tâm khá đắt đỏ nên chỉ các thương hiệu lớn mới có thể trụ lại được, trong khi các thương hiệu phổ thông phải dạt về khu vực ngoài trung tâm nhờ số lượng mặt bằng dồi dào và giá thuê vừa túi tiền hơn. Dự báo, chi tiêu tiêu dùng tại TP.HCM sẽ tăng 8,4% vào năm 2025. Bán lẻ hiện đại tại thị trường hơn 13 triệu dân này cũng sẽ chiếm 50% thị phần các kênh bán lẻ vào năm 2025. Do vậy, mặt bằng cho thuê vẫn sẽ là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.